Fin du Pinel : quelles sont les alternatives pour acheter ou investir ?

Le dispositif Pinel, lancé en 2014 par l’ancienne ministre du Logement et de l’Égalité des territoires Sylvia Pinel, avait pour objectif de dynamiser l’investissement locatif dans les zones tendues. Cette initiative, qui succédait au dispositif Duflot en reprenant ses principaux critères, permettait de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant initialement atteindre 21 % en fonction de la durée d’engagement de location.

Le dispositif Pinel visait à répondre à deux enjeux majeurs :

• stimuler la construction de logements neufs, notamment dans les zones où la demande locative dépasse largement l’offre ;
• favoriser l’accès au logement pour les ménages modestes, grâce à des plafonds de loyers et de revenus, afin de développer une offre de logements intermédiaires, situés entre le logement social et le marché privé.

Malgré ses ambitions, le dispositif Pinel s’arrêtera officiellement le 31 décembre 2024. Cette décision repose sur une évaluation critique de son efficacité et de son coût. Un rapport de la Cour des Comptes, publié le 6 septembre 2024, met en lumière plusieurs limites :

• des résultats en demi-teinte : le dispositif n’aurait pas pleinement atteint ses objectifs, notamment en matière de développement des logements intermédiaires et de renouvellement du parc immobilier ;
• un coût excessif pour l’État : avec une facture de 4,02 milliards d’euros, le dispositif Pinel a été jugé plus coûteux et moins efficace que les investissements dans le logement social.

Face à ce constat, le gouvernement a choisi de réorienter ses efforts financiers vers le logement locatif intermédiaire (LLI). Ce programme, développé en partenariat avec des acteurs institutionnels comme CDC Habitat et Action Logement, propose des logements à loyers réduits, plus adaptés aux besoins des ménages modestes.

Ainsi, la fin du dispositif Pinel s’inscrit dans une volonté de privilégier des solutions jugées plus efficientes pour répondre aux enjeux de la crise du logement.

Après la fin du Pinel, le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) s’impose comme une option incontournable pour les investisseurs. Ce dispositif, dédié à la location de logements meublés, présente de nombreux atouts :

1. l’amortissement du bien : les propriétaires peuvent déduire une partie de la valeur du bien ainsi que les charges (intérêts d’emprunt, travaux, etc.) sur plusieurs années, réduisant ainsi leur revenu imposable ;
2. deux régimes fiscaux au choix :

• le micro-BIC offre un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs ;
• le régime réel simplifié permet de déduire les charges réelles pour optimiser la fiscalité.

Les investisseurs peuvent notamment opter pour des résidences de services, comme les résidences étudiantes, seniors ou EHPAD. Ce choix permet, sous certaines conditions, de récupérer la TVA de 20 % sur l’achat du bien.

La création d’une société civile immobilière (SCI) constitue une alternative intéressante pour les investisseurs souhaitant acheter à plusieurs, notamment dans le neuf. Les atouts de la SCI sont les suivants :

• mutualisation des apports : les associés partagent les investissements et les risques ;
• gestion souple : les règles de fonctionnement sont définies librement par les statuts ;
• fiscalité flexible : la SCI peut opter pour l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS).

L’option pour l’IS permet de déduire de nombreuses charges, mais entraîne une taxation plus élevée lors de la revente des biens car les plus-values sont soumises à l’impôt sur les sociétés.

Pour les investisseurs en quête de simplicité, les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) sont une alternative de choix. En achetant des parts de SCPI, les particuliers investissent dans un portefeuille de biens immobiliers, souvent dans le neuf, géré par une société spécialisée. Les revenus locatifs sont redistribués sous forme de dividendes.

On relève différents types de SCPI :

• SCPI de rendement : elles ciblent des biens générant des revenus réguliers (bureaux, commerces, etc.) ;
• SCPI fiscales : elles offrent des avantages fiscaux divers en fonction des dispositifs disponibles ;
• SCPI de plus-value : elles misent sur la revalorisation des biens à long terme grâce à des travaux de réhabilitation.

Les SCPI permettent une gestion entièrement déléguée, ce qui convient particulièrement aux investisseurs ne souhaitant pas s’impliquer dans la gestion opérationnelle.

Avec la fin du Pinel, les investisseurs doivent repenser leurs stratégies. Des dispositifs comme la LMNP, les SCPI ou encore la SCI offrent des solutions variées pour diversifier et optimiser son patrimoine. L’orientation vers des biens meublés, des résidences de services ou des investissements collectifs garantit des perspectives de rendement intéressantes tout en s’adaptant aux nouvelles priorités politiques et économiques.