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Programme neuf : comment se lancer dans la location de son bien immobilier ?

Programme neuf : comment se lancer dans la location de son bien immobilier ?

Vous avez le projet de mettre un logement neuf en location et vous ne savez pas par où commencer ? Suivez ce guide pour savoir précisément quelles questions vous poser, et comment y répondre.

Location d'un logement neuf : attention au choix de l’emplacement

Avant de penser à la mise en location de votre bien, pensez à évaluer avec beaucoup de rigueur son emplacement. En effet, les programmes neufs en centre-ville ou proches des centres-villes se font rares, faute de terrain disponible, et on retrouve généralement ces programmes neufs en périphérie des villes. Prenez donc le temps d’étudier les commodités à proximité : transports, commerces, établissements scolaires, etc. Puis penchez-vous sur les projets urbains éventuellement prévus dans le quartier où se situe le programme neuf. Assurez-vous qu’il s’agit d’un quartier dynamique ou qui sera amené à être développé, que le centre-ville reste accessible facilement par les transports ou en voiture, etc. Cela va favoriser l’attractivité de votre bien une fois mis en location.

Bon à savoir

Lorsque vous choisissez un logement neuf, pensez toujours à la revente, demandez-vous s’il sera facilement revendu d’ici quelques années.

Fixation du loyer : respectez les règles

Si vous faites le choix du dispositif Pinel, vous ne pourrez pas fixer le loyer librement : celui-ci sera encadré selon des plafonds fixés en fonction de la zone où se situe le logement. Sinon, vous devez déterminer vous-même le loyer de votre logement neuf, mais en tenant compte de plusieurs paramètres :

  • Le marché immobilier local : prenez le temps d’étudier les loyers appliqués dans les logements en location du même secteur et de même standing.
  • Le caractère vide ou meublé du logement, car un logement loué meublé se louera évidemment plus cher qu’un logement loué vide.
  • Les équipements mis à la disposition du locataire : cuisine équipée, présence ou non d’un réfrigérateur, d’un four, d’un congélateur, etc.
  • Les espaces communs du programme neuf : présence ou non d’un jardin commun, de jeux pour enfants, etc.

Notez que vous pouvez parfaitement augmenter le loyer si vous avez intégré une clause de révision dans le bail de location. Mais dans le cadre d’un renouvellement de bail, vous ne pourrez pas augmenter le loyer comme bon vous semble, la majoration sera en effet limitée par le prix du marché de la commune.

Bon à savoir

Les loyers des logements neufs sont généralement supérieurs à ceux des logements anciens, mais cela dépend également de l’emplacement.

Choisissez le bail de location le plus adapté

Il est incontournable de vous pencher sur les différents baux qui existent, car le bail que vous allez prévoir va vous permettre de mieux cibler les locataires, et ils n’impliquent pas tous les mêmes durées et les mêmes modalités :

  • Le bail classique de location vide : il est signé pour 3 ans, et le locataire peut y mettre fin quand il le souhaite, avec un préavis de 3 mois réduit à 1 mois en zone tendue. Il est reconduit tacitement à l’issue des 3 ans.
  • Le bail de location meublée : il est signé pour une période d’un an et est renouvelé automatiquement à l’échéance. Le locataire peut résilier le bail avec un préavis d’un mois.
  • Le bail étudiant : il s’agit d’un bail meublé de 9 mois, qui coïncide avec la durée d’une année universitaire. Il ne se renouvelle pas automatiquement, et le locataire bénéficie d’un préavis d’un mois pour le résilier en cours de bail.
  • Le bail mobilité : ce bail est fixé pour une durée libre, qui doit se situer entre 1 et 10 mois. Il s’adresse à des profils spécifiques (étudiants, mutation, apprentissage, formation professionnelle, stagiaire, etc). S’il souhaite partir en cours de bail, le locataire doit respecter un préavis d’un mois.
  • Le bail de colocation : ce bail est destiné aux locataires qui souhaitent occuper le logement à plusieurs. On signe alors un contrat unique pour tous les locataires ou un contrat par locataire, mais cela n’implique pas la même chose pour les résidents.

Notez que c’est en déterminant quel type de locataire sera susceptible de vouloir s’installer dans le logement que vous allez pouvoir définir quel bail est le plus approprié.

Bail mobilité - location logement

Pensez à une garantie en cas de loyers impayés

L’une des principales craintes des propriétaires reste le risque de loyers impayés. Pourtant, des solutions existent :

  • La garantie loyers impayés : vous la souscrivez auprès d’une compagnie d’assurance qui vous couvre en cas de défaut de paiement du locataire.
  • La demande de caution : le locataire doit demander à un proche de se porter caution, c’est alors le garant qui se substituera au locataire en cas de loyers impayés.
  • La garantie en ligne : certains sites, comme Youse,  proposent de se porter garant pour les locataire ayant un dossier solide.
  • La garantie Visale : cette garantie, proposée par Action Logement, court durant 3 ans, dans la limite de 36 mensualités. Pour pouvoir être souscrite, le loyer de votre locataire ne doit pas excéder 1 500 € si le logement se situe à Paris, et 1 300 € s’il se situe partout ailleurs en France. Elle s’adresse à certains types de locataires de moins de 30 ans.

Gestion locative : la confier à un professionnel ou non ?

L’une des questions que vous allez vous poser est de savoir si l’on peut se passer d’un professionnel ou non pour la gestion locative. Si le logement est éloigné de votre domicile, ce recours sera incontournable, car il est impossible d’assurer toutes les missions de gestion locative à distance. Mais même si le logement en location se situe à proximité, il reste préférable de confier ce travail à un agent immobilier, car il s’agit d’un véritable métier à part entière. La gestion locative est particulièrement chronophage et nécessite beaucoup de temps, d’énergie, ainsi qu’une grande connaissance du marché immobilier et de la législation. Un agent immobilier va vous conseiller, vous accompagner, et vous aurez également la garantie que le logement sera entretenu selon les dernières normes. De plus, l’agent immobilier dispose d’outils de communication performants pour faire connaître votre annonce.

Bon à savoir

Le coût de la gestion locative reste raisonnable : comptez entre 5 et 10 % du loyer que vous percevez.