Comment le premier syndic est-il désigné dans une copropriété naissante ?

La copropriété voit le jour sous certaines conditions

Tout d’abord, sachez qu’une copropriété, et en particulier un syndicat de copropriétaires, n’existent légalement que sous deux conditions :

• Les premiers bâtiments doivent être achevés et les logements habitables, car une copropriété n’existe pas sans immeuble bâti.
• Il faut que le propriétaire initial (en l’espèce, le promoteur) ne soit plus le seul propriétaire. La copropriété voit donc le jour, en principe, à la date de la livraison du premier lot.

Théoriquement, on estime que la naissance de la copropriété doit constituer le point de départ des premières dépenses engagées pour l’entretien de l’immeuble et pour la mise en place des premiers services collectifs : l’éclairage, le chauffage, le gardiennage, etc. Ainsi, c’est à compter de cette date que le syndic doit pouvoir prendre ses fonctions.

La copropriété voit le jour à la date de la livraison du 1er lot.

Le promoteur tient un rôle important dans la désignation du syndic

La loi reconnait deux modes de désignation du premier syndic de copropriété, appelé maintenant syndic provisoire, dans lesquels le promoteur tient le rôle principal :

• Le syndic provisoire peut être désigné dans le règlement de copropriété, qui aura été lui-même rédigé par le promoteur. Ce règlement s’impose à l’ensemble des copropriétaires qui ne peuvent pas le contester lors de la signature de la vente.
• Le syndic provisoire peut également être désigné en accord avec les parties, ce qui n’est pas le cas le plus fréquent. Dans ce cas, cet accord sera donné dans l’acte de vente. Soit chacun des copropriétaires donne son pouvoir au promoteur afin qu’il désigne le syndic provisoire, soit les copropriétaires adoptent la proposition du contrat de syndic qui figure dans l’acte de vente, et qui aura également été désigné par le promoteur. Sachez que cette clause n’est pas négociable.

Quel que soit le mode de désignation du syndic, celui-ci est toujours choisi librement par le promoteur qui en négocie les termes du contrat.

Les nouvelles directives depuis la loi ALUR

Avant la loi ALUR, ce premier syndic n’avait pas l’obligation de se mettre en concurrence lors de la première assemblée générale qu’il convoquait, mais le vote de l’assemblée générale était obligatoire pour confirmer son maintien. Il était donc renouvelé dans la quasi-totalité des cas, puisqu’il ne présentait que son propre contrat en assemblée générale.

Dorénavant, la loi oblige le syndic provisoire à proposer au moins un autre contrat de syndic lors de la première assemblée générale. La loi stipule que les autres contrats pourront être choisis préalablement par le conseil syndical ou par les copropriétaires.

A cet égard, le conseil syndical n’étant élu qu’à compter de la première assemblée générale, il ne pourra donc pas proposer de contrats concurrents. C’est pourquoi les copropriétaires peuvent également demander au syndic que soit inscrit l’examen d’autres projets de contrats à l’ordre du jour de l’assemblée générale. Il ne s’agit donc pas d’une prérogative exclusive au conseil syndical, mais bien de la démarche individuelle d’un ou de plusieurs copropriétaire(s), et le syndic ne doit (en théorie) pas refuser cette démarche.

En revanche, la loi ne précise pas si l’absence de mise en concurrence a une incidence sur la validité de la résolution désignant le syndic. Si les textes ne prévoient aucune sanction, la jurisprudence, elle, intervient régulièrement pour contrôler que les copropriétaires ont pu se prononcer en connaissance de cause.

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Le syndic provisoire a obligation de proposer au moins  un autre contrat de syndic lors de la première assemblée générale.

Le rôle et les obligations du syndic sont fixés par la loi

Le syndic est le représentant légal du syndicat des copropriétaires, et à ce titre, il est tenu de gérer l’administration et les finances de la copropriété. L’article 18 ,de la loi du 10 juillet 1965, dresse une liste exhaustive des différentes missions du syndic, qui dispose des pouvoirs d’un organe exécutif. Ainsi, les tâches qui incombent au syndic sont de l’ordre de :

• La gestion administrative.
• La gestion comptable et financière.

Enfin, sachez que le mandat donné au syndic professionnel prend la forme d’un contrat dont le contenu et la durée sont réglementés.

Ainsi, le contrat contient un certain nombre de mentions obligatoires telles que la durée du mandat qui ne doit pas excéder 3 ans à compter de la première assemblée générale de la copropriété, ainsi que sa date de prise d’effet et d’échéance, mais également les conditions de sa rémunération (pour un syndic professionnel), et les conditions d’exécution de sa mission.