Le déficit foncier, c’est quoi ?
Relativement peu connu du grand public, le déficit foncier est un dispositif fiscal qui vous permet de profiter d'une réduction d'impôts, grâce à ses investissements immobiliers. On vous explique comment ça marche.
Le déficit foncier, qu’est-ce que c’est ?
Quand vous devenez le propriétaire d’un bien immobilier en vue de le louer, il existe des charges que vous ne pouvez pas imputer à votre locataire. Il va s’agir des frais de gestion du bien, des charges de copropriété, ainsi que des dépenses de réparation et d’entretien qui ne sont pas du fait du locataire et de sa vie dans votre bien, des charges locatives que vous n’avez pas pu récupérer auprès de votre locataire, des intérêts et des frais d’emprunt, des primes d’assurance, de la taxe foncière, etc.
Si, lors de votre déclaration fiscale annuelle, vos dépenses cumulées sur l’année et concernant le logement sont plus élevées que vos revenus locatifs, alors vous êtes en déficit foncier. Sous certaines conditions, le déficit foncier peut alors vous permettre de réduire vos impôts sur le revenu !
Les conditions à réunir quant au bien sont qu'il soit loué :
- à usage d’habitation,
- nu (c’est-à-dire non meublé),
- jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit foncier.
Vous devez également être imposé(e) au régime micro-foncier.
Grâce au déficit foncier, vous pourrez déduire jusqu’à 10 700 € par an de vos impôts ou reporter et déduire le déficit pendant 6 ans sur l’ensemble de vos revenus imposables.
C'est possible de cumuler loi Pinel et déficit foncier ?
Il est intéressant de noter qu’il est possible de cumuler les avantages fiscaux de la loi Pinel et du déficit foncier.
Cependant, cela ne concerne pas l’achat en loi Pinel dans le neuf, mais l’achat en loi Pinel dans l’ancien réhabilité, soit un logement ancien anciennement inhabitable et reconstruit entièrement à neuf.
Dans ce cas, et si vous remplissez toutes les conditions inhérentes au déficit foncier et à la loi Pinel, vous pouvez cumuler les deux réductions d’impôt.
La loi Pinel permet d’obtenir :
- 21 % de réduction d’impôts pour une location de 12 ans,
- 18 % pour 9 ans,
- 12 % pour 6 ans jusqu’au 31 décembre 2022.
À partir de 2023, ces réductions baisseront légèrement.
Peut-on être en déficit foncier avec un logement neuf ?
Acheter dans le neuf confère de nombreux avantages : vous investissez dans un bien aux dernières normes, bien pensé, confortable et rare sur le marché.
Mais immobilier neuf et déficit foncier ne sont pas antinomiques pour autant ! Tant que vos dépenses sont plus élevées que vos revenus et que vous remplissez les conditions, alors vous pouvez obtenir une réduction d’impôt grâce au déficit foncier, y compris si votre logement vient tout juste de sortir de terre.
Comment déclarer les charges déductibles ?
Pour pouvoir être déclaré en déficit foncier, vous devrez faire vos calculs, puis les renseigner lors de votre déclaration de revenus, avec les loyers que vous avez perçus. Tout cela devra être intégré dans le formulaire 2044, lui-même joint dans le formulaire 2042, qui déclare vos revenus totaux.
En cas de contrôle, pensez à bien garder toutes les pièces justificatives de vos dépenses : factures, ordres de virement, talons des chéquiers, devis signés, rapports d'assemblées générales de copropriété, etc.
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