Faut-il créer une SCI pour investir dans l'immobilier neuf ?

Tout d’abord, vous n’êtes peut-être pas tout à fait au fait de ce qu’est une SCI. La SCI est l’acronyme pour Société Civile Immobilière. Autrement dit, il s’agit de créer une société afin d’investir à plusieurs dans des actifs immobiliers. En recourant à la SCI pour acheter un bien, vous n’achetez plus en tant que personne physique, mais en tant que personne morale. Avec vos associés, vous devenez une société mais dont les activités ne sont pas commerciales, et ce, même dans le cadre d’un investissement locatif. Cela veut donc dire que vous pouvez faire le choix entre être soumis à l'impôt sur le revenu (IR) ou l'impôt sur les sociétés (IS) selon votre choix.

La création d’une SCI vous oblige à une certaine gestion, comme de la comptabilité et une déclaration d’impôts annexe à votre déclaration de revenus. Également, la SCI doit avoir des gérants et des statuts, et les associés doivent se rendre des comptes et être transparents les uns avec les autres, même s'ils n'ont pas tous les mêmes statuts.

Dans le cadre d’un investissement dans l’immobilier neuf, il peut être intéressant de créer une SCI, pour plusieurs raisons.

En premier lieu, il est plus avantageux, en termes de gestion, de transmission de patrimoine et de fiscalité d’acheter via une SCI que d’acheter via l’indivision, en particulier si vous investissez avec quelqu’un d’autre que votre conjoint.

L’achat via une SCI vous exempt des problèmes liés à la transmission des parts dans l’appartement neuf que vous souhaitez acheter. Dans l’indivision, si un co-indivisaire décède, ses parts sont transmises à ses héritiers. Ça n’est pas le cas dans la SCI, car lorsque ce type d'évènement survient, les autres associés de la structure peuvent racheter les parts du défunt.

De plus, l’achat en SCI vous permet de pouvoir acheter avec autant de personnes que vous voulez qu’elles soient des membres de votre famille, des amis, des collègues, des associés etc.

Enfin, l’achat via une SCI vous permet d’avoir une fiscalité avantageuse que vous choisissiez l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés. Pour ce qui est de l’IR, vous serez imposés sur les revenus fonciers, comme dans une détention directe. Si vous choisissez le régime de l’IS, vous ne serez imposé qu’à hauteur de 15 % si les revenus locatifs de la SCI ne dépassent pas le palier de 38 120 €.  

Créer une SCI ne comprend pas que des avantages. En effet, l’investissement immobilier via ce type de structure exclut les locations meublées. Les statuts LMP et LMNP sont en effet antinomiques au fonctionnement et à la fiscalité de la SCI.

Egalement, comme toute création de société, monter une SCI a un coût. Vous devrez payer les frais de greffe, les frais de publication de l’annonce légale et, éventuellement, le coût d’un accompagnement à la création d’une SCI par un professionnel, car ce type de démarche est toujours compliquée à appréhender.

Autre inconvénient : la gestion administrative. La SCI, même composée de particuliers, reste une société ! Vous devrez donc gérer les statuts, les prises de décisions, les démarches administratives, les déclarations d’impôt liées à la vie de la SCI.

Enfin, une donnée importante à prendre en compte : avec la création d’une SCI, votre patrimoine personnel est engagé, dans la limite de votre participation au capital.

Non, car le régime de la SCI impose qu’il y ait au moins 2 associés. De ce fait, si vous achetez seul, vous ne pourrez pas créer ce type de structure et bénéficier de sa fiscalité avantageuse.