Immobilier locatif : est-ce que ça vaut encore le coup d'investir en loi Pinel ?

16 nov 2022
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À combien s'élèvent les réductions d'impôt avec l'investissement Pinel ? Quels sont les avantages de ce dispositif ? Quels sont les pièges à éviter quand on investit en loi Pinel ? Quelles sont les conditions à respecter pour pouvoir investir en Pinel ? Est-ce que ça vaut encore le coup ? On vous répond.

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Un immeuble neuf
Pour tout savoir sur le dispositif Pinel, c'est par ici que ça se passe ! © VOJTa Herout

Sommaire

La loi Pinel, c'est quoi, déjà ?

Le dispositif Pinel est entré en vigueur le 1er septembre 2014. Il offre la possibilité de profiter de réductions d’impôt en cas d'achat d'un logement neuf ou réhabilité. Il remplace le dispositif Duflot, dont il reprend la plupart des modalités. Il a été prolongé jusqu'en fin 2022 par la Loi de finances 2021. Il est également reconduit pour 2023 et 2024 avec des taux de réduction d’impôt dégressifs.

L’objectif de la Loi Pinel

L'objectif avoué des pouvoirs publics avec le dispositif Pinel est d'augmenter l'offre de logements neufs dans les zones tendues pour les foyers à revenus modestes. Pour cela, l'État encourage, par des avantages fiscaux, l’acquisition de logements neufs par les particuliers.

Ce que propose la Loi Pinel

Le propriétaire d'un logement en Pinel met en location ce logement pour un engagement initial de 6 ou 9 ans. Cette durée peut ensuite être prorogée jusqu’à 12 ans. L'avantage fiscal, dont le propriétaire profite, est croissant et réparti sur toute la durée de son engagement. Ainsi, dans la limite d'un plafond de 300 000 €, il peut économiser :

  • 12 % du prix d'achat du bien sûr 6 ans,
  • 18 % sur 9 ans,
  •  21 % sur 12 ans.

Quelles sont les conditions à respecter pour entrer dans le cadre de Pinel ?

Pour pouvoir effectuer un investissement immobilier en Pinel, le bailleur doit respecter plusieurs critères pour l'achat de son bien.

Le dispositif Pinel est réservé aux logements construits dans les zones avec un déséquilibre entre l’offre et la demande immobilières. Les zones concernées sont donc les zones A, A bis et B1 du territoire depuis 2018.

Le logement doit être proposé à la location pour une durée minimale de 6 ou 9 ans. Un plafond de loyer doit être respecté. De même, le locataire ne doit pas dépasser un certain plafond de ressources fixé par la loi. Toutefois, il est possible de louer le bien à un ascendant ou un descendant, à condition qu'il ne fasse pas partie du foyer fiscal du propriétaire.

Par ailleurs, le logement concerné doit :

  • Être localisé dans un bâtiment d’habitation collectif.
  • Être loué neuf et nu.
  • Respecter un seuil de performance énergétique minimal.

Les plafonds de loyer et de ressources pour les locataires sont différents si le logement se trouve en Métropole (Paris, Lyon, Bordeaux...) ou en outre-mer (Polynésie française, Saint-Martin, Nouvelle-Calédonie...).

Le Pinel ancien réhabilité vise à inciter les investisseurs à devenir propriétaires de logements vétustes dans lesquels ils réaliseront des travaux de réhabilitation.

C'est quoi, le Super Pinel ?

Si vous investissez en Super Pinel, vous ne pourrez conserver les réductions fiscales originales qu'à condition que le logement dont vous aurez fait l'acquisition soit : 

  • situé dans un Quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV), 
  • respecte des critères de qualité,
  • réponde à des obligations d'ordre environnemental.

Dans le cadre du dispositif Super Pinel, des superficies minimales seront notamment exigées :

  • 28 m² pour un T1 (et un espace extérieur de 3 m²),
  • 45 m² pour un T2 (et un espace extérieur de 3 m²),
  • 62 m² pour un T3 (et un espace extérieur de 5 m²),
  • 79 m² pour un T4 (et un espace extérieur de 7 m²),
  • 96 m² pour un T5 (et un espace extérieur de 9 m²).

De plus, à partir du T3, le logement devra disposer d'au moins une ouverture sur deux façades d'expositions différentes. . 

Pourquoi investir en Pinel ?

Il existe de nombreux avantages à investir dans l'immobilier via le dispositif de défiscalisation immobilière Pinel. Tout d'abord, c'est le meilleur moyen de profiter d'une réduction d'impôt pouvant aller jusqu'à 63 000 €.

  • Ensuite, c'est une excellente solution pour accéder à la propriété sans avoir besoin d'aucun apport. C'est aussi un dispositif intéressant pour :
  • se constituer un patrimoine,
  • réparer sa retraite,
  • réaliser une plus-value au moment de la revente du bien,
  • aider un membre de sa famille à se loger.

Comment bien investir en Pinel ?

Pour que votre investissement Loi Pinel soit le plus rentable possible, il est essentiel de respecter certaines règles. Tout d'abord, vous devez vous prémunir au maximum contre les vacances locatives en investissant dans une zone avec une demande importante et de potentiels locataires longue durée. Privilégiez donc les quartiers bien desservis avec toutes les commodités nécessaires. Si vous avez la possibilité de louer l'appartement à un membre de votre famille, c'est évidemment la meilleure situation.

Si vous envisagez de vendre le logement une fois 6, 9 ou 12 ans passés, il faut bien avoir conscience que vous allez vous retrouver en concurrence avec tous les autres propriétaires qui ont le même projet que vous. Résultat, la concurrence va amener une baisse des prix qui peut nuire à votre bénéfice.

Pour finir, tenez-vous bien au courant des évolutions successives du dispositif Pinel. En effet, il serait dommage de préparer un projet de construction immobilière ou d'achat qui ne correspond plus aux critères du dispositif.

Étudier le marché immobilier local pour éviter les pièges du Pinel

Pour préparer votre loi Pinel dans les meilleures conditions, étudiez minutieusement le marché immobilier de votre ville. Sur Seloger, vous pouvez avoir accès au prix du m², à la tension du marché, au loyer moyen recherché, aux derniers programmes Pinel disponibles. Vous y trouverez aussi de nombreuses informations très utiles pour investir. Alors, pour un investissement Pinel à Lyon, à Rennes à Lille, ou dans une autre ville de France, rendez-vous sur Selogerneuf.com pour profiter des dernières infos immobilières de votre région.

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