Immobilier neuf à Bordeaux : un marché sous tension mais toujours recherché

Bordeaux demeure un territoire où la demande de logements reste structurellement forte, mais l’offre de logements neufs peine désormais à suivre. Au 2^e trimestre 2025, la Nouvelle-Aquitaine enregistre une baisse globale de 19 % des mises en vente, avec seulement 907 logements lancés. À Bordeaux Métropole, la contraction est encore plus nette : les lancements diminuent de 27 %, un recul plus marqué que dans le reste de la région. La pression est d’autant plus visible que d’autres agglomérations évoluent différemment : la Communauté d’agglomération du Pays Basque multiplie par sept ses mises en vente, tandis que La Rochelle enregistre une baisse de 20 %.

Cette diminution des lancements se traduit naturellement par un stock disponible qui se réduit. À l’échelle régionale, l’offre commerciale atteint 5 353 logements, soit 11 % de moins qu’un an auparavant. Bordeaux Métropole suit la même tendance, avec un stock en recul de 13 %. Désormais, l’offre régionale ne correspond plus qu’à 18,4 mois de commercialisation, contre 22,8 mois l’an passé.

Autre signe d’un marché moins fourni : seuls 10 % des logements disponibles sont déjà livrés, preuve que le neuf livré immédiatement reste rare dans la métropole.

La dynamique commerciale montre un marché à plusieurs vitesses. Au 2^e trimestre 2025, la région enregistre 753 réservations nettes, soit une baisse mesurée de 7 % par rapport à 2024. Mais Bordeaux Métropole connaît une tout autre réalité : les ventes s’effondrent de 45 %. Ce décrochage contraste fortement avec La Rochelle, où les réservations progressent de 29 %, et le Pays Basque, où la baisse se limite à 14 %.

Sur un périmètre plus large, le premier semestre affiche pourtant un léger rebond régional, avec une progression de 2 % par rapport à l’année précédente. Si la région semble retrouver un certain équilibre, le ralentissement bordelais pèse clairement sur les volumes.

L’un des phénomènes les plus marquants concerne l’investissement locatif. Sur l’ensemble de la région, seules 163 réservations investisseurs sont enregistrées au 2^e trimestre 2025, soit une baisse de 36 %. À Bordeaux Métropole, la chute est particulièrement spectaculaire : les réservations s’effondrent de 79 %. La disparition programmée du dispositif Pinel, notamment, a réduit l’appétit des investisseurs, qui se faisaient autrefois nombreux sur le territoire. La part de l’investissement dans les réservations ne représente plus que 22 %, contre 31 % l’année précédente.

Les propriétaires occupants, en revanche, montrent une meilleure résistance. À l’échelle régionale, les réservations progressent de 6 %, avec 590 ventes enregistrées. Mais là encore, la situation bordelaise se démarque : les achats destinés à l’occupation reculent de 27 %. À l’inverse, La Rochelle connaît un véritable bond, avec un volume de ventes qui double par rapport à l’année précédente.

Malgré ces tensions, l’amont de la chaîne de production montre des signaux encourageants. Sur douze mois glissants, les autorisations de construire progressent de 4,1 % en Nouvelle-Aquitaine, atteignant 36 600 permis. Les mises en chantier suivent la même trajectoire, avec une hausse de 6,9 % et 30 400 logements commencés.

Ces indicateurs laissent entrevoir un retour progressif de l’offre dans les années à venir, même si cette dynamique ne se reflète pas encore pleinement dans les mises en vente actuelles à Bordeaux Métropole.

Malgré la baisse des volumes, les prix du neuf restent globalement résistants dans la région. Le prix moyen régional s’établit à 4 847 €/m², un niveau très proche de celui du 2^e trimestre 2024. À Bordeaux Métropole, les prix progressent de 4 % pour atteindre 4 639 €/m², confirmant la solidité de la demande pour les biens neufs, même dans un contexte de ralentissement.

La Rochelle enregistre une hausse similaire, à +5 %, avec un prix moyen de 5 264 €/m². À l’inverse, le Pays Basque observe une baisse de 8 %, avec un prix à 5 851 €/m², toujours parmi les plus élevés de la région.