Immobilier neuf à Bordeaux : un marché sous tension mais toujours recherché
Avec son dynamisme économique, son cadre de vie et son attractivité étudiante, Bordeaux reste un marché clé de Nouvelle-Aquitaine. Si le logement neuf connaît un recul des mises en vente, de nombreuses opportunités restent accessibles à tous les porteurs de projet, qu'il s'agisse d'un projet résidentiel ou d'investissement. Comprendre les évolutions du marché du neuf bordelais est essentiel pour mener un projet stratégique.
Un marché du neuf plus sélectif dans la métropole bordelaise
Bordeaux demeure un territoire où la demande de logements reste structurellement forte, mais l’offre de logements neufs peine désormais à suivre. Au 2e trimestre 2025, la Nouvelle-Aquitaine enregistre une baisse globale de 19 % des mises en vente, avec seulement 907 logements lancés. À Bordeaux Métropole, la contraction est encore plus nette : les lancements diminuent de 27 %, un recul plus marqué que dans le reste de la région. La pression est d’autant plus visible que d’autres agglomérations évoluent différemment : par exemple, la communauté d’agglomération du Pays Basque multiplie par sept ses mises en vente.
À l’échelle régionale, l’offre commerciale atteint 5 353 logements, soit 11 % de moins qu’un an auparavant. Bordeaux Métropole suit la même tendance, avec un stock en recul de 13 %.
Des réservations en forte baisse à Bordeaux, malgré une région plus stable
La dynamique commerciale montre un marché à plusieurs vitesses dans le secteur. Au 2e trimestre 2025, la région enregistre 753 réservations nettes, soit une baisse de 7 % par rapport à 2024. Les ventes sont en recul de 45 % dans la capitale girondine, ce qui contraste notamment avec La Rochelle, où les réservations progressent de 29 %, et le Pays Basque, où la baisse se limite à 14 %.
Sur un périmètre plus large, le premier semestre affiche pourtant un léger rebond régional, avec une progression de 2 % par rapport à l’année précédente. Si la région semble retrouver un certain équilibre, on peut présager d'un retour des éclaircies immobilières à Bordeaux, qui affiche encore de nombreux atouts pour les acquéreurs.
Pour un achat immobilier dans le neuf à Bordeaux, il est important de comparer différents critères : emplacement, qualité de la construction, isolation phonique, etc.
Un retrait des investisseurs mais des opportunités encore présentes
En ce qui concerne l’investissement locatif, sur l’ensemble de la région, on relève 163 réservations d'investisseurs enregistrées au 2e trimestre 2025, soit une baisse de 36 %. À Bordeaux Métropole, la baisse des réservations se hisse à 79 %. La disparition programmée du dispositif Pinel, notamment, a réduit l’appétit des investisseurs, qui étaient plus nombreux auparavant sur le territoire. Mais si la part des investisseurs est pour le moment en recul, d'autres dispositifs offrent des avantages non négligeables qui devraient encourager les projets, comme le statut LMNP (loueur meublé non professionnel), ou encore le dispositif LLI (logement locatif intermédiaire). L'occasion de profiter des logements non vendus pour porter un projet d'investissement locatif avantageux dans une métropole toujours aussi dynamique.
Quant aux propriétaires occupants, ils montrent une certaine résistance. À l’échelle régionale, les réservations progressent de 6 %, avec 590 ventes enregistrées. À Bordeaux, les achats destinés à l’occupation reculent de 27 %, à l'inverse de La Rochelle qui connaît un véritable bond, avec un volume de ventes qui double par rapport à l’année précédente. Mais le marché immobilier bordelais demeure résilient, et la baisse des achats permet de profiter d'un large choix de logements neufs encore disponibles.
Une production future en progression qui pourrait profiter à Bordeaux
Malgré le contexte, l’amont de la chaîne de production montre des signaux encourageants à Bordeaux. Sur douze mois glissants, les autorisations de construire progressent de 4,1 % en Nouvelle-Aquitaine, atteignant 36 600 permis. Les mises en chantier suivent la même trajectoire, avec une hausse de 6,9 % et 30 400 logements commencés.
Ces indicateurs laissent entrevoir un retour progressif de l’offre dans les années à venir, même si cette dynamique ne se reflète pas encore pleinement dans les mises en vente actuelles à Bordeaux Métropole.
Des prix stables dans la région, mais en hausse dans la métropole
Malgré la baisse des volumes, les prix du neuf restent globalement résistants dans la région. Le prix moyen régional s’établit à 4 847 €/m², un niveau très proche de celui du 2e trimestre 2024. À Bordeaux Métropole, les prix progressent de 4 % pour atteindre 4 639 €/m², confirmant la solidité de la demande pour les biens neufs, même dans un contexte de ralentissement.
La Rochelle enregistre une hausse similaire, à +5 %, avec un prix moyen de 5 264 €/m². À l’inverse, le Pays Basque observe une baisse de 8 %, avec un prix à 5 851 €/m², toujours parmi les plus élevés de la région.
Bordeaux demeure une valeur sûre pour un investissement locatif : la démographie augmente et il s’agit d’une ville étudiante où les logements sont demandés et les loyers élevés.
Sources des chiffres du marché immobilier neuf : Observatoire de l'immobilier de la FPI.
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