VEFA : est-ce que le dépôt de garantie est obligatoire ?

Louis Duchesne 29 nov 2023
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Particulièrement encadrée, la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) intègre notamment un dépôt de garantie, à verser dès le contrat de réservation. S’agit-il d’une obligation pour l’acquéreur ? Quelles sont les conditions de ce premier paiement, au montant non négligeable ? L’essentiel à retenir pour mieux comprendre cette étape essentielle de la transaction !

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Un couple devant un ordinateur
Découvrez si le dépôt de garantie est une condition sine qua non de la vente en VEFA. © Getty
Sommaire

Rappel : qu’est-ce qu’un dépôt de garantie VEFA ?

Le dépôt de garantie constitue un acompte versé au promoteur ou au constructeur dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). 

Cette somme, versée au moment de la signature du contrat de réservation, joue un rôle clé pour garantir votre engagement – et celui du vendeur – dans la construction du bien. Elle bloque de façon effective la disponibilité de la propriété visée. Cela empêche notamment le vendeur de céder ce même lot à un autre acquéreur potentiel.

Le dépôt de garantie en VEFA, au-delà de son aspect financier, doit donc être considéré comme un moyen de réserver le bien immobilier dont vous souhaitez faire l’acquisition.

Ce dépôt de garantie n’est pas remis directement au promoteur immobilier. Il sera placé sous séquestre, soit chez votre notaire, soit sur un compte bancaire spécifique à votre nom. Le dépôt est libéré et transféré au promoteur uniquement après la signature de l’acte authentique de vente. Il est ensuite déduit du prix total de vente lors des appels de fonds successifs.

Dépôt de garantie : non obligatoire, mais systématique !

Les dispositions régissant le dépôt de garantie sont définies par les articles R261-25 à R261-33 du Code de la construction et de l’habitation. 

Le versement de cette somme provisionnelle n’est pas rendu obligatoire par la loi. En pratique, un dépôt de garantie sera toutefois toujours exigé par le promoteur ou le constructeur dans le cadre d’une VEFA. Cela en fait une formalité quasiment incontournable lors de l’acquisition d’un bien immobilier en l’état futur d’achèvement.

L’article R261-27 se borne à exiger la remise d’un exemplaire du contrat de réservation à l’acquéreur réservataire avant tout dépôt de fonds.

Dépôt de garantie et refus de prêt

Le dépôt de garantie vous sera automatiquement restitué si vous échouez à trouver un financement pour votre projet d’acquisition de logement neuf. Il s’agit, en effet, d’une condition suspensive du contrat, entraînant une annulation de la vente. Vous ne serez redevable d’aucune pénalité.

Peut-on refuser le versement d’un dépôt de garantie VEFA ?

Dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement, le promoteur est en droit de vous imposer un dépôt de garantie pour valider la réservation. Il n’est donc pas possible de vous y opposer. Toutefois, la loi encadre strictement son montant maximal. Ce dernier, exprimé en pourcentage, est proportionnel au prix du bien à construire et dépend du délai prévu pour la livraison :

  • Si l’acte de vente est signé dans un délai d’un an après la réservation, le dépôt de garantie peut atteindre jusqu’à 5 % du prix total.
  • Si la signature intervient entre 1 et 2 ans après la réservation, ce montant est plafonné à 2 % du prix d’achat.

Au-delà de ce délai de deux ans, le vendeur du bien en VEFA a l’interdiction de vous réclamer un quelconque dépôt de garantie. Vous êtes donc en droit de lui opposer un refus s’il vous soumet cette demande.

Comment récupérer un dépôt de garantie déjà versé ?

Dans certaines circonstances, la récupération d’un dépôt de garantie déjà versé est possible pour l’acquéreur souhaitant se désengager de la transaction :

  • Un droit de rétractation s’étend sur une période de 10 jours à compter de la réception de votre contrat de réservation signé. Pour le faire valoir, il vous faudra envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception à votre promoteur immobilier, faisant part de votre intention d’annuler la VEFA. Vous n’êtes pas dans l’obligation de justifier votre décision. Suite à cette demande, le vendeur est tenu de restituer intégralement le dépôt de garantie.
  • Une autre possibilité plus rare existe pour récupérer ce dépôt de garantie ultérieurement, lors de la signature du contrat de vente. Si le descriptif du bien a subi des modifications au point de le rendre non conforme à celui du contrat de réservation, il est alors envisageable de demander le remboursement.

Le dépôt de garantie représente le premier effort financier de l’acquéreur en VEFA. Non obligatoire, son caractère systématique vous impose cependant de prendre les devants et de prévoir la somme nécessaire. Le promoteur n’aura pas accès immédiatement aux fonds, mais pourra ainsi constater votre sérieux et votre engagement !

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