Acheter sa maison en Vefa, mode d’emploi

Très prisé des candidats à l’achat séduits par la perspective d’une maison neuve, l’achat en Vefa ou sur plan regroupe un grand nombre d’avantages, à commencer par le fait qu’il s’agit d’un dispositif codifié par la loi et offrant diverses garanties.

Outre les atouts spécifiques à un bien immobilier neuf – dernières normes environnementales (RE 2020) et techniques, haute performance énergétique, confort et optimisation des espaces, pas de travaux à réaliser, frais de notaire réduits, plus-value... – ce type de vente permet aussi de personnaliser sa future maison selon ses goûts et besoins.

De fait, lors d’un achat sur plan, le futur propriétaire peut non seulement choisir la typologie de bien qui lui correspond le mieux, mais aussi demander des « travaux modificatifs acquéreurs » (TMA) avant le début de la construction ou lors de la signature de la réservation du bien, sous réserve de conditions techniques et réglementaires.

Simple et sécurisé, ce mécanisme d’achat se déroule en plusieurs étapes clés, à commencer par le choix du secteur, du programme neuf et de la maison individuelle ou du lot en copropriété à partir des plans de commercialisation proposés par le promoteur.

A note que ce dernier sera votre seul et unique interlocuteur à chacune des étapes du dispositif puisqu’il endosse également la casquette de maître d'ouvrage du début du chantier à la livraison de la maison neuve. Voici les quatre principales étapes qui jalonnent le parcours du futur propriétaire.

Dit aussi contrat préliminaire, ce document scelle un engagement entre le promoteur et l’acquéreur et comprend la localisation, les caractéristiques et la description sommaire de la maison neuve :

• Prix de vente prévisionnel
• Délais d’exécution des travaux
• Surface habitable
• Nombre de pièces
• Choix des matériaux
• Choix des équipements et modes de chauffage
• Calendrier des paiements, etc.

Lors de cette étape, l’acquéreur, qui dispose de 10 jours pour se rétracter s’il change d’avis –, doit verser un dépôt de garantie équivalent à 5% du prix de vente si la livraison du bien intervient dans un délai maximal d’un an suivant la date de signature du contrat de réservation, de 2% si ce délai est compris entre 1 et 2 ans.

Si l’achat d’une maison en Vefa est conditionné par l’obtention d’un crédit immobilier, le candidat à l’achat doit obtenir son financement dans un délai établi dans le contrat de réservation, en amont de la signature de l’acte de vente.

En matière d’emprunt bancaire, les conditions d’octroi et les taux d’intérêt sont les mêmes que ceux d’un prêt immobilier classique. Ce qui diffère dans le cadre d’une Vefa, c’est que le capital du crédit est conservé par l’établissement bancaire, qui procède aux virements auprès du promoteur à chaque appel de fonds, soit à des échéances encadrées par la loi qui correspondent aux grandes étapes du chantier de construction :

• 35 % du prix total lors de l'achèvement des fondations.
• 70 % lors de la mise hors d'eau (achèvement du gros œuvre).
• 95 % lors de l'achèvement des travaux.
• 100 % au moment de la livraison du logement si aucune réserve n’a été émise par le futur propriétaire, le cas échéant, les 5% dus à la livraison peuvent être consignés.

C’est la suite logique du contrat de réservation, mais cette fois-ci, avec passage chez le notaire pour la signature de l’acte authentique de vente entre le futur propriétaire et le promoteur, afin de formaliser la transaction immobilière. A noter que le notaire se doit d’adresser ce document contractuel au maximum 1 mois avant la date de la signature définitive. Et pour cause, ce document officiel reprend avec force détail les éléments du contrat préliminaire et doit notamment permettre à l’acheteur de bien vérifier, lors des visites de chantier et au moment de la livraison, que la qualité de l’ouvrage et les différentes prestations correspondent en tout point au descriptif détaillé mentionné dans le contrat.

D’autres éléments annexes doivent également y figurer, comme le prix total de vente garanti, la date exacte de livraison de la maison, les garanties et autres attestations, mais encore, l’offre de prêt bancaire de l’acquéreur assortie de l’échéancier des paiements dits aussi « appels de fonds », au fur et à mesure de l’avancée des travaux.

C’est le grand jour ! Le promoteur vous remet les clés de votre maison pour finaliser la transaction. Vous êtes désormais pleinement propriétaire de votre maison. Mais gare à vous laisser déborder par trop d’enthousiasme, car cette dernière étape est aussi celle de l’état des lieux final du bien.

De fait, vous disposez de 30 jours pour inspecter minutieusement votre maison sous toutes les coutures – descriptif détaillé du contrat en main –, en quête de défauts de conformité, malfaçons, vices cachés, équipements manquants et autres anomalies qui vous auraient échappés lors des précédentes visites.

Toutes vos remarques doivent être consignées dans un procès-verbal sous la forme de « réserves », à adresser au vendeur par lettre recommandée. A partir de là, le promoteur est tenu de pallier tous les désordres constatés dans un délai maximal d’un an.