Immobilier neuf : que se passe-t-il après la signature du contrat de réservation ?

Immobilier neuf : que se passe-t-il après la signature du contrat de réservation ?

Ça y est, vous venez de signer votre contrat de réservation. Et après ? Ce documentn’étant qu’une étape dans votre projet immobilier, voici ce qui vous attend une fois que vous y aurez apposé votre signature.  

1. Après le contrat préliminaire, place au contrat définitif !

Comme son nom l’indique, le contrat de réservation (ou contrat préliminaire) n’est qu’une étape préalable au contrat définitif. Son but est avant tout d’assurer la réservation de votre bien. Il ne saurait donc en aucun cas se substituer au contrat définitif. À moins que vous n’ayez exercé votre faculté de rétractation dans le délai imparti (et récupéré votre dépôt de garantie), vous signerez le contrat définitif dans sa version définitive à la date indiquée dans le contrat de réservation. S’agissant d’un acte authentique, ce contrat de vente devra être établi par un notaire (il s'agit de celui du promoteur mais il est préférable de vous faire assister par le vôtre). Doivent figurer à ce contrat : 

  • la description détaillée du logement,
  • un plan, 
  • une notice technique, 
  • le règlement de copropriété ou l’arrêté de lotir (selon qu’il s’agit d’un appartement ou d’une maison individuelle), 
  • le délai de livraison définitif (et non plus seulement prévisionnel), 
  • une condition suspensive de vente (si la banque ne vous accorde pas votre prêt, la vente sera annulée et votre dépôt de garantie vous sera restitué), 
  • l’échelonnement des paiements (dans le cas d’une VEFA, vous payez au fur et à mesure de la construction de votre logement).

Bon à savoir

  • N’hésitez pas à rendre une petite visite au notaire du promoteur. Ce dernier est tenu d'y déposer un plan de l’immeuble, plan que vous avez le droit de consulter. C’est même fortement conseillé… 
  • Obtenir du promoteur qu’il mentionne une date de livraison précise (« en mars 2018 ») plutôt qu’une fourchette (« au premier trimestre 2020 ») vous sera utile pour fixer la date de départ d’éventuelles pénalités de retard.

2. Payer votre logement oui... mais petit à petit !

Comme le rappelle l’article R 261-14 du Code de la construction, dans le cas des VEFA, les paiements sont étalés dans le temps :

  • pour un immeuble, pas plus de 35 % du prix du logement à l'achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d'eau (toiture) et 95 % à l'achèvement des travaux,
  • pour un appartement, un maximum de 20 % à l'achèvement des fondations, 45 % à la mise hors d'eau, 85 % à l'achèvement des travaux et le solde à la livraison. 

Chaque fois qu’un palier sera franchi dans la construction de votre logement (les fondations, puis la mise hors d’eau…), le promoteur appellera les fonds. Des paiements intermédiaires d’un montant moins important peuvent être décidés. Mais ne payez pas tant que l’architecte ne vous aura pas fait parvenir une attestation de l’avancement des travaux. 

Bon à savoir

À chaque appel de fonds, vous devrez fournir à la banque l’attestation de l’architecte pour que l'argent soit débloqué. 

3. Enfin chez vous... C'est le jour de la livraison !

Le jour de la livraison de votre logement, ne vous emballez pas et vérifiez d'abord que tous les équipements, dont il est fait état dans le contrat définitif, soient bien là. Assurez-vous également qu’ils fonctionnent. Si vous constatez un dysfonctionnement de l’un des équipements (fenêtre qui ferme mal, robinet qui fuit), signalez-le (par LRAR) dans le mois qui suit la livraison de votre logement. Enfin, s'il apparaît que votre logement n’est pas conforme à sa description, n’hésitez pas à refuser d’en prendre livraison. La somme restant à payer sera alors placée sur un compte bloqué ou consignée à la Caisse des dépôts. Un architecte chargé de vérifier que les travaux nécessaires ont bien été effectués sera désigné. 

Bon à savoir

Lors de la livraison de votre logement, pensez à consigner les défauts que vous constaterez dans un procès-verbal. 

4. Un petit problème... no stress, vous êtes protégé(e)

Pour pallier le risque que les travaux de construction de votre logement cessent alors que vous avez déjà effectué des versements, la loi ALUR du 24 mars 2015 oblige le promoteur/constructeur/vendeur à vous fournir des garanties spécifiques : 

  • d’achèvement (vous assurant que la construction de votre logement sera menée à son terme),
  • et de remboursement (vous garantissant que les sommes déjà versées vous seront restituées).

 Sont couvertes par ces garanties financières (achèvement, remboursement) les ventes en VEFA d’immeubles dont le permis de construire a été déposé après le 1er janvier 2015.

Les points clés à retenir

  • Le contrat de réservation n’est qu’un avant-contrat. Seul le contrat définitif constitue le véritable contrat de vente.
  • Ne versez rien avant d'avoir signé le contrat de réservation.
  • Des garanties (achèvement, remboursement) vous protègent au cas où le chantier serait stoppé avant que votre logement ne vous ait été livré.