Des frais de notaire réduits de moitié dans le neuf ? Quel secret se cache derrière cette différence de prix considérable entre le neuf et l’ancien ? Pour percer ce mystère, rien de tel qu’une petite explication de ce qui constitue les frais de notaire.
Les frais de notaire, c'est quoi et à quoi ça sert ?
Vu le nom utilisé pour parler de ces frais, on pourrait penser qu’ils servent simplement à « payer le notaire ». C'est en partie le cas mais le raccourci est trompeur. Car en réalité, ce qui revient directement au notaire (et que l’on appelle ses « émoluments ») correspond à environ 15 % de la somme totale. Cette partie est d’ailleurs soumise à une TVA de 20 % et est reversée au Trésor Public.
Ensuite, les frais de débours inclus dans les frais de notaire servent à couvrir les sommes que le juriste devra débourser pour les démarches administratives qu’il engage pour vous (frais de dossier, consultations de cadastres…). Ceux-ci constituent généralement 15 % de la totalité des frais.
Et pour le reste ? Eh bien, il s’agit majoritairement de frais fiscaux et de taxes reversées aux collectivités et à l’Etat. On y retrouve la taxe de la publicité foncière ainsi que les droits d’enregistrement et de mutation versés ensuite au Trésor Public. Tout cela est composé d'une taxe communale, d’une taxe départementale et d’une taxe nationale, combinées avec une contribution de sécurité immobilière.
C’est cette dernière partie qui représente une somme conséquente lors d’un achat dans l’ancien… Et dans l’ancien uniquement.
La taxe de publicité foncière n’est pas unilatérale sur le territoire et peut légèrement varier d’un département à l’autre.
Ancien ou neuf, qu’est-ce qui change ?
Entre l’ancien et le le neuf, l’écart de prix des frais de notaire est loin d’être négligeable puisqu’il double voire triple dans certains cas ! En moyenne sur l’ensemble de la France métropolitaine, les frais de notaire dans le neuf sont entre 2 % et 3 % du prix du bien, tandis que ceux-ci s'élèvent jusqu’à 7 % ou 8 % dans l’ancien.
Et la raison est simple : comme nous l'avons vu ci-dessus, les frais de notaire dans l’ancien sont majoritairement reversés à l'État via diverses taxes… Or celles-ci n’existent pas toutes dans le cas d’un logement neuf. Seule subsiste la taxe de publicité foncière qui ne représente même pas 1 % du prix total de la vente.
Ce qui justifie la différence de montant de frais de notaire entre l’ancien et le neuf tient donc ici : dans les taxes.
Les droits de mutation représentent environ 20 % des ressources des départements. Et en moyenne sur 2022, ces frais ont chuté de 12 % environ.
Est-ce possible de payer moins de frais de notaire ?
Même si les frais de notaire nous semblent immuables, il est tout de même possible d’obtenir certaines ristournes, notamment dans le neuf où ils peuvent même ne rien vous coûter. C’est le cas par exemple si vous achetez un logement neuf dans le cadre d’un programme VEFA. Il peut arriver que les promoteurs cassent les prix et se chargent eux-mêmes des frais de notaire.
Généralement, ces offres avantageuses sont proposées en tout début de programme pour les prix « d’appel » ou en toute fin de programme afin de trouver les derniers propriétaires nécessaires à la clôture du projet.
Pour les autres cas, vous pouvez tester votre force de négociation : les frais de notaire ne sont pas figés.
Depuis 2021 et la loi dite Macron, les notaires peuvent accorder jusqu’à 20 % de réduction à leurs clients pour tout achat d’un bien supérieur à 100 000 €.
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