Nos conseils pour investir dans l'immobilier neuf à Toulouse

Blandine Rochelle 31 mar 2023
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À Toulouse, la demande locative est forte et la ville se montre attractive à tout moment de l’année. Les programmes neufs y sont diversifiés et offrent des opportunités intéressantes aux porteurs d’un projet d’investissement locatif.

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Toulouse compte de plus en plus de nouveaux éco-quartiers. © tomaso belloni/EyeEm - Adobe Stock
Toulouse compte de plus en plus de nouveaux éco-quartiers. © tomaso belloni/EyeEm - Adobe Stock
Sommaire

Les nombreux atouts de Toulouse

Classée 4e ville de France en termes de population, Toulouse ne cesse d’attirer de nouveaux habitants, tout comme de nouveaux vacanciers chaque année. Outre son climat doux et ensoleillé, la ville rose profite d’un emplacement stratégique entre mer et montagne, mais également d’un dynamisme économique en matière de technologie de pointe dont la réputation n’est plus à faire. Toulouse est reconnue pour ses secteurs d’activité renommés, comme l’aéronautique et le spatial, mais également la santé et la technologie de l’information. À ce titre, la démographie de Toulouse est constamment en hausse, entrainant avec elle de nombreux projets de restructuration dans toute la ville, ainsi que de nouveaux projets de constructions neuves destinés à répondre à une forte demande.

Enfin, n’oublions pas que Toulouse se place comme la 2e ville étudiante de France et que près de 130 000 jeunes sont ainsi inscrits dans les facultés et les écoles de la métropole.

À Toulouse, 82 % du parc immobilier ancien est composé d'appartements.

À Toulouse, la demande locative est forte

Dans la ville rose, on relève une forte demande locative due au fait que les locataires représentent 65 % des Toulousains. Cette demande locative ne cesse d'ailleurs d’augmenter. Elle provient aussi bien de cadres, de jeunes couples ou de familles, mais également des étudiants qui sont particulièrement nombreux. Investir dans le neuf à proximité des facultés et des grandes écoles ou encore près d’une ligne de transport en commun desservant l’une d’entre elles, s’avère d’ailleurs un choix payant pour répondre à la demande intarissable provenant des étudiants.

Autre possibilité : investir dans un logement situé au sein d’un quartier touristique afin de le mettre en location saisonnière. La ville rose fait, en effet, l’objet d’un fort attrait touristique et la demande provenant des vacanciers y est forte toute l’année.

Les quartiers où investir dans le neuf à Toulouse

Globalement, à Toulouse comme dans la plupart des grandes villes françaises, on dénombre toujours trop peu de logements neufs. Mais si la demande de logements neufs est solide à Toulouse, certains quartiers tirent leur épingle du jeu en matière d’investissement locatif. Bien entendu, l’hypercentre est un secteur idéal car la demande y est constamment forte et provient de profils de locataires très variés. Le prix au m² y est cependant parmi les plus élevés de la ville et les projets neufs n’y sont pas aussi répandus qu’ailleurs.

Dans le quartier Ouest de Toulouse, on retrouve de belles opportunités pour des prix raisonnables et la demande y est également importante. Pensez également aux quartiers nord de Toulouse en pleine restructuration, dans lesquels un investissement avec le Pinel + sera particulièrement avantageux. Vous profiterez alors d’une intéressante réduction d’impôt, à condition de louer à des locataires aux revenus modestes et de vous engager sur 6, 9 ou 12 ans.

Enfin, il peut être intéressant d’investir dans l’un des éco-quartiers du secteur sud de la ville rose où la demande augmente, la rentabilité est souvent intéressante et l’offre de logements diversifiée.

Les raisons qui poussent les investisseurs à opter pour un bien neuf sont nombreuses : 

  • n’avoir aucune rénovation à financer à court et à moyen terme,
  • profiter de frais de notaire moins élevés que dans l'ancien,
  • pouvoir compter sur des matériaux qui respectent les dernières normes,
  • disposer - si l'on est propriétaire-occupant - d'un bien confortable et peu gourmand en énergie, etc.

Investir en loi Pinel + à Toulouse

De nombreux investisseurs ont jeté leur dévolu sur Toulouse et beaucoup d'entre eux ont choisi, pour ce faire, d'invoquer la loi Pinel. Attention, ce dispositif a toutefois subi un lifting en janvier dernier. Si vous ne remplissez pas les conditions permettant de profiter du Pinel +, c'est le Pinel classique qui continue de s'appliquer mais il a été quelque peu bridé… Cette année, la ristourne qui accompagne le Pinel ordinaire n’est plus que de :

  • 10,5 % pour un engagement de louer de 6 ans,
  • 15 % pour un engagement de louer de 9 ans,
  • 17,5 % pour un engagement de louer de 12 ans.

Et en 2024, la réduction fiscale sera de :

  • 9 % pour un engagement de louer de 6 ans,
  • 12 % pour un engagement de louer de 9 ans,
  • 14 % pour un engagement de louer de 12 ans.

Seul le Pinel + permet désormais de profiter des avantages d'origine, à savoir 12 %, 18 % et 21 % de défiscalisation en contrepartie d’un engagement de louer de 6 ans, 9 ans ou encore 12 ans. 

Le Pinel + a aussi mis en place de nouveaux critères d'éligibilité tenant à la superficie du logement, à son exposition et à la présence d’un espace extérieur. Les superficies suivantes doivent être atteintes :

  • 28m² pour un T1,
  • 45m² pour un T2,
  • 62m² pour un T3,
  • 79m² pour un T4,
  • 96m² pour un T5.

La superficie de l'espace extérieur doit être :

  • de 3m² pour un T1/T2,
  • de 5m² pour un T3,
  • de 7m² pour un T4,
  • de 9m² pour un T5.

À partir du T3, deux expositions différentes sont requises. Enfin, certaines normes énergétiques doivent être respectées :

  • Dans le cas d'un logement neuf acquis en 2023, le bien doit remplir les conditions de la RE2020 qui entrera en vigueur en 2025.
  • Dans le cas d’un logement neuf qui sera acheté en 2024, il devra être étiqueté « A » au diagnostic de performance énergétique.
  • Pour les biens achetés en 2023 ou en 2024 et qui ne résulteraient pas d’une opération de construction, une classe énergétique « B » suffira.
  • Les biens achetés en 2023 ou en 2024 mais pour lesquels une demande de permis de construire a été faite avant le 1er janvier 2022, doivent justifier d’un score « A » au DPE. 
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