Investir en Pinel en 2023 : suivez le guide !

22 jan 2023
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Chef de file des dispositifs d’investissement locatif neuf ouvrant droit à des réductions d’impôt, le Pinel achèvera sa course le 31 décembre 2024. Durant cette transition, la formule classique perd de son lustre, avec des avantages fiscaux rabotés depuis le 1er janvier 2023, tandis que le « Pinel plus » fait son apparition et permet de conserver un avantage fiscal à taux plein, mais avec des exigences accrues en matière environnementale. Du Pinel classique au Pinel à taux réduit et au Pinel plus, les grandes étapes et modalités de l’investissement en Pinel dès 2023.

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Pinel 2023
Investir en Pinel en 2023 : mode d'emploi. © Grand Warszawski

Sommaire

C'est quoi déjà, la loi Pinel ?

Née en 2014 en remplacement du dispositif Duflot, la loi Pinel permet depuis plus de 8 ans d’encourager l’investissement locatif dans le neuf par des particuliers, en proposant aux futurs propriétaires une défiscalisation progressive indexée sur la durée de mise en location (6, 9 ou 12 ans), à condition que le montant du loyer soit plafonné. Très incitative pour les investisseurs, la loi Pinel a aussi pour objectif d’augmenter l’offre de logements dans les grandes villes, ainsi que dans les zones dites « tendues ».

Du Pinel « classique » au Pinel « à taux réduit » en 2023-2024

Depuis le 1er janvier 2023, le Pinel « classique » a vu ses modalités évoluer vers une formule moins avantageuse, affichant des taux de réduction d’impôt décroissants sur deux ans, avec un premier coup de rabot acté depuis le début de l’année 2023 et une nouvelle baisse annoncée à compter de janvier 2024.

Ainsi, jusqu’en décembre 2022, les taux de réduction fiscale étaient :

  • de 12 % pour un engagement de location de 6 ans,
  • de 18 % pour un engagement de 9 ans,
  • de 21 % pour un engagement de 12 ans.

En 2023, pour tout achat d’un logement neuf ou réhabilité, les futurs propriétaires qui souhaitent investir dans le locatif neuf en Pinel auront accès à des taux rabaissés :

  • à 10,5 % du prix d’acquisition pour un engagement sur 6 ans,
  • à 15 % sur 9 ans,
  • à 17,5 % sur 12 ans.

Ces taux connaîtront une nouvelle baisse en 2024 pour chuter à respectivement à :

  • 9 % pour un engagement sur 6 ans,
  • 12 % sur 9 ans,
  • 14 % pour 12 ans de location.

Pinel plus, l’alternative éco-responsable en 2023-2024

Mais l’année 2023 est aussi celle de la cohabitation entre deux formules Pinel, la version à taux réduit étant accolée à une « doublure » à vocation écologique et environnementale, le « Pinel plus », appelé aussi « super Pinel ». Une formule qui permet de conserver les mêmes avantages fiscaux que l’ancien Pinel, à savoir les taux pratiqués jusqu’en 2022, à condition de respecter un certain nombre de critères renforcés par rapport aux exigences règlementaires, comme des qualités d’usage et de confort et un niveau de performance énergétique élevé pour un habitat de très haute qualité.

Mais qu'en est-il des exigences environnementales en 2023 ?

  • Les résidences éligibles en 2023 devront se situer dans les Quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV). 
  • Le cas échéant, elles devront respecter des standards de qualité tels que définis par décret et correspondant aux seuils renforcés des normes environnementales de la RE 2020, qui seront par ailleurs exigés dès 2025.
  • Les logements acquis en 2024 doivent également répondre à l’ensemble de ces exigences et afficher en sus un DPE de classe A.
  • Les logements acquis en 2023 et 2024, faisant l’objet d’une réhabilitation à neuf ou d’une extension, devront afficher l’étiquette A ou B du DPE.
  • Pour les logements acquis en 2023 ou 2024 mais dont le permis de construire a été demandé avant le 1er janvier 2022, des critères d’application spécifiques sont requis : le label « E+C- » et la classe A du DPE.

Pinel +, précurseur de la RE2020

La loi Pinel plus consacre le passage anticipé à la RE2020, dont les prochaines étapes sont prévues à horizon 2025, 2028 et 2031. Objectif ? Limiter drastiquement les émissions à effet de serre (GES) et s’acheminer progressivement vers la fin des énergies fossiles dans la construction de bâtiments, en imposant des seuils carbone de plus en plus contraignants à chacune de ces échéances.

Les critères de qualité d’usage en bref

Pour être éligibles au Pinel +, les logements devront également répondre à des exigences de confort et d’usage précis, tels que définis par le décret du 17 mars 2022. À titre d’exemple, la surface minimale habitable est fixée selon le nombre de pièces (28 m² pour un T1, 45 m² pour un T2...). Les logements devront proposer des espaces extérieurs privatifs (comme un balcon), mais encore répondre à des critères précis liés à l’agencement des pièces, à la luminosité, voire à une double exposition à partir du T3.

Pour l’achat d’un bien neuf à 300 000 €, soit le budget maximal autorisé par un investissement locatif en Pinel et Pinel plus : 

  •  Sur 6 ans (12 %), l’avantage fiscal sera de 36 000 € (6 000 €/an).
  •  Sur 9 ans (18 %), la réduction sera de 54 000 € (6 000 €/an).
  •  Sur 12 ans (21 %), cela donne 63 000 € de réduction (5 250 €/an).
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