Investir en Pinel en 2024 : suivez le guide !

Née en 2014 en remplacement du dispositif Duflot, la loi Pinel permet, depuis 10 ans, d’encourager l’investissement locatif dans le neuf par des particuliers, en proposant aux futurs propriétaires une défiscalisation progressive indexée sur la durée de mise en location (6, 9 ou 12 ans), à condition que le montant du loyer soit plafonné.

Très incitative pour les investisseurs, la loi Pinel a aussi pour objectif d’augmenter l’offre de logements dans les grandes villes, ainsi que dans les zones dites « tendues ». Le mécanisme, très populaire, a été plusieurs fois prolongé, mais aussi modifié par les autorités publiques. Les conditions pour investir en Pinel en 2024 sont donc spécifiques.

Depuis le 1^er janvier 2023, le Pinel « classique » a vu ses modalités évoluer vers une formule moins avantageuse, affichant des taux de réduction d’impôt décroissants sur deux ans, avec un premier coup de rabot acté depuis le début de l’année 2023 et une nouvelle baisse depuis le 1^er janvier 2024.

Ainsi, jusqu’en décembre 2022, les taux de réduction fiscale étaient :

• de 12 % pour un engagement de location de 6 ans,
• de 18 % pour un engagement de 9 ans,
• de 21 % pour un engagement de 12 ans.

En 2023, pour tout achat d’un logement neuf ou réhabilité, les futurs propriétaires qui souhaitent investir dans le locatif neuf en Pinel ont eu accès à des taux rabaissés :

• à 10,5 % du prix d’acquisition pour un engagement sur 6 ans,
• à 15 % sur 9 ans,
• à 17,5 % sur 12 ans.

Ces taux ont enfin connu une nouvelle baisse en 2024 pour chuter à respectivement à :

• 9 % pour un engagement sur 6 ans,
• 12 % sur 9 ans,
• 14 % pour 12 ans de location.

L’année 2024 est aussi celle de la cohabitation entre deux formules Pinel, la version à taux réduit étant accolée à une « doublure » à vocation écologique et environnementale, le « Pinel plus », appelé aussi « super Pinel ». Cette formule permet de conserver les mêmes avantages fiscaux que l’ancien Pinel, à savoir les taux pratiqués jusqu’en 2022. La condition est de respecter un certain nombre de critères renforcés par rapport aux exigences règlementaires, comme des qualités d’usage et de confort et un niveau de performance énergétique élevé pour un habitat de très haute qualité.

Le Pinel Plus devrait perdurer bien au-delà de l’extinction programmée du dispositif de défiscalisation. Mais qu’en est-il des exigences environnementales pour investir en Pinel Plus en 2024 ?

• Les résidences éligibles doivent se situer dans les Quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV). 
• Le cas échéant, elles doivent respecter des standards de qualité tels que définis par décret et correspondant aux seuils renforcés des normes environnementales de la RE 2020, qui seront par ailleurs exigés dès 2025.
• Les logements acquis en 2024 doivent également répondre à l’ensemble de ces exigences et afficher en sus un DPE de classe A.
• Les logements acquis en 2023 et 2024, faisant l’objet d’une réhabilitation à neuf ou d’une extension, doivent afficher l’étiquette A ou B du DPE.
• Pour les logements acquis en 2023 ou 2024, mais dont le permis de construire a été demandé avant le 1^er janvier 2022, des critères d’application spécifiques sont requis : le label « E+C- » et la classe A du DPE.

Pour être éligibles au Pinel +, les logements doivent également répondre à des exigences de confort et d’usage précis, tels que définis par le décret du 17 mars 2022. À titre d’exemple, la surface minimale habitable est fixée selon le nombre de pièces (28 m² pour un T1, 45 m² pour un T2…). Les logements doivent proposer des espaces extérieurs privatifs (comme un balcon), mais aussi répondre à des critères précis liés à l’agencement des pièces, à la luminosité, voire à une double exposition à partir du T3.