Quelles solutions pour résoudre la pénurie de logements en France ?

La pénurie de logements en France : un problème avéré

Les besoins de la France en matière de logement sont bien connus. Depuis plusieurs années, le gouvernement s’est fixé un objectif de 500 000 nouveaux logements par an pour relancer le marché. En parallèle, dans un rapport concernant le mal-logement, la Fondation Abbé Pierre tirait la sonnette d’alarme dès 2011 et estimait qu'un effort de construction, à hauteur d'un million de logements par an, était nécessaire. Malgré tout, la réalité des faits reste bien éloignée de ces objectifs ambitieux : avec 297 532 logements sortis de terre, l’année 2014 est la moins productive en la matière depuis 1997 et la chute du nombre de mises en chantier est continue depuis 2011.

Agir sur la demande en favorisant l’accession à la propriété

La baisse d’activité dans le secteur de l’immobilier neuf est en partie due à la diminution de la demande solvable. La crise économique et les mauvais chiffres du chômage y sont notamment pour beaucoup et les prix relativement élevés dans l'immobilier n'arrangent rien et créent même un effet ciseau qui tend à exclure de plus en plus de Français de l’accession à la propriété. D'ailleurs, l’emprunteur type ne cesse de vieillir et doit disposer de revenus toujours plus élevés. Pour y remédier et réduire le coût de l’accession à la propriété, plusieurs alternatives existent :

• le renforcement des mesures d’incitation fiscale (PTZ, TVA à 5,5 % pour le neuf...) ;
• la réduction des charges supportées par les promoteurs ;
• la révision de certaines normes techniques, environnementales ou d’accessibilité qui s’appliquent sans distinction à toutes les nouvelles constructions.

Agir sur l’offre en libéralisant le foncier

La raréfaction du foncier restant à bâtir, notamment dans les zones urbaines tendues, est également une des explications de la pénurie de logements. Pour éviter tout phénomène de « rétention foncière », diverses mesures encouragent les propriétaires de terrains nus à s’en séparer pour y permettre la construction de logements. Depuis le 1er septembre 2014, l’exonération d’impôt sur les plus-values est totale au bout de seulement 22 ans de détention, contre 30 ans auparavant.

Lorsque la libéralisation du foncier est impossible ou insuffisante pour résorber le déficit de logements, des aménagements à la marge des règles d’urbanisme peuvent permettre une densification du tissu urbain. Une loi relative à la majoration des permis de construire en 2012 a ainsi autorisé, à titre temporaire et pendant trois ans, de majorer automatiquement de 30 % les droits à construire résultant des plans locaux d’urbanisme dans les zones tendues.

Agir sur les logements sociaux et vacants

D’autres solutions consistent à lancer des mesures pour agrandir le parc des logements sociaux et réduire le nombre de logements vacants. Au-delà de la réquisition d'immeubles, prévue par la loi ALUR, en vue de leur transformation en logements, il est par exemple possible de majorer le montant de la taxe foncière en fonction de l’occupation ou non du logement, de sa performance énergétique ou encore de sa densité au m². Ainsi, l’augmentation du nombre de logements sociaux combinée à un renouveau du logement privé intermédiaire permettrait de désengorger le secteur et inciterait les occupants à déménager plus facilement.

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