Acheter neuf : comment vérifier la performance énergétique d’un logement ?

Pour s’informer sur les performances énergétiques d’un bien immobilier neuf, il faut se pencher sur le diagnostic de performance énergétique (DPE), document obligatoire pour les bâtiments neufs, notamment dans le cadre de l’achat d’un logement sur plan (VEFA). Le DPE dresse le bilan énergétique d’un logement. Il repose sur la méthode de calcul conventionnelle dite 3CL (calcul de la consommation conventionnelle des logements), qui prend en compte la consommation d’énergie estimée (chauffage, eau chaude sanitaire, climatisation, ventilation et éclairage), les émissions de gaz à effet de serre associées et, le cas échéant, la production d’énergie renouvelable du bâtiment.

DPE neuf : qui doit le réaliser ?

Contrairement au DPE d’un logement ancien, le DPE neuf est réalisé avant l’occupation du bien. Il doit être commandé et payé par le maître d’ouvrage. Il s’appuie sur les caractéristiques du bâtiment et de ses équipements une fois les travaux achevés. L’évaluation est réalisée par un diagnostiqueur certifié, seul professionnel habilité à effectuer ce type d’intervention. Le DPE neuf est valable dix ans. Le maître d’ouvrage, généralement le promoteur immobilier, doit remettre le DPE à l’acquéreur au plus tard à la livraison du logement neuf.

Le DPE collectif dans les immeubles d’habitation collective

Les bâtiments d’habitation collective, neufs comme anciens, font l’objet d’un DPE portant sur l’ensemble du bâtiment. Le DPE collectif complète les DPE individuels des logements. Il ne doit pas être confondu avec le projet de plan pluriannuel de travaux, même s’il peut contribuer à éclairer les décisions de rénovation de la copropriété.

L’étiquette énergie est un élément essentiel du DPE. Elle repose sur deux critères principaux : la consommation d’énergie primaire du logement, exprimée en kWh/m²/an, et ses émissions de gaz à effet de serre, mesurées en kg de CO₂/m²/an. Le classement s’étend de A, pour les logements les plus performants, à G, pour les logements les plus énergivores.

Pour établir cette notation, plusieurs paramètres sont pris en compte, notamment la zone climatique, l’altitude et les consommations liées au chauffage, à la production d’eau chaude, au refroidissement, à la ventilation et à l’éclairage. Le DPE fournit également des informations détaillées sur les caractéristiques du bien, ses équipements énergétiques, les dépenses estimées, l’éventuelle production d’énergies renouvelables et le confort d’été. Il comprend enfin des recommandations destinées à améliorer la performance énergétique du logement ainsi que les informations d’identification et de certification du diagnostiqueur ayant réalisé l’évaluation.

Ce qui change avec la réforme du DPE

Depuis le 1er janvier 2026, le calcul du DPE utilise un facteur de conversion de l’électricité en énergie primaire abaissé de 2,3 à 1,9. Cette évolution reflète mieux le mix électrique français, largement décarboné, et peut améliorer l’étiquette des logements qui recourent beaucoup à l’électricité, notamment pour le chauffage ou l’eau chaude, sans nécessiter de travaux. Les DPE établis avant cette date restent valables pendant leur durée réglementaire. Le propriétaire peut toutefois télécharger gratuitement, sur l’Observatoire DPE-Audit de l’ADEME, une attestation tenant compte du nouveau calcul lorsqu’un changement d’étiquette intervient. Les diagnostics établis depuis 2026 intègrent automatiquement ce facteur.

Une nouvelle évolution entrera en vigueur le 1er janvier 2027 : l’arrêté du 19 août 2026 abaissera de 1,9 à 1,7 le facteur de conversion de l’électricité en énergie primaire dans les DPE et les audits énergétiques. Cette modification pourra améliorer le classement de certains logements utilisant principalement l’électricité pour le chauffage. Elle ne changera toutefois ni leur consommation réelle ni leurs factures.

Depuis janvier 2022, les logements neufs sont soumis à la réglementation environnementale 2020 (RE2020). Plus stricte que la RT 2012, qu’elle remplace, elle impose des critères précis et introduit quatre nouveaux indicateurs. Ceux-ci ont pour objectif de mesurer la consommation énergétique des logements neufs, mais aussi l'empreinte carbone sur l'ensemble du cycle de vie des bâtiments, ainsi que leur impact sur le changement climatique. La RE2020 impose notamment le recours aux énergies renouvelables pour le chauffage, la production d'eau chaude sanitaire ou encore l'éclairage. Elle mise beaucoup sur l'énergie solaire, les pompes à chaleur géothermiques et les chaudières hybrides.

L'isolation constitue également un point déterminant de la réglementation : la RE2020 privilégie la construction de bâtiments à énergie positive (BEPOS), c'est-à-dire des bâtiments qui consomment moins d'énergie qu'ils n'en produisent. Ces logements permettent ainsi de réduire drastiquement l'impact environnemental du parc immobilier, tout en allégeant les factures énergétiques. Les logements neufs soumis à la RE2020 atteignent généralement une note A lors du diagnostic de performance énergétique, alors que les logements construits selon la RT 2012 obtenaient le plus souvent une note comprise entre A et C.