Acheter un logement sur plan (VEFA) ou dans un programme immobilier neuf présente de nombreux avantages, dont des garanties : celle de remboursement d’un côté, et celle d’achèvement de l’autre. Mais quelles sont les différences entre les deux ?
Garanties de remboursement et d'achèvement, la sécurité avant tout
L’article L261-10-1 du Code de la Construction et de l’Habitation dispose que le promoteur immobilier, avant le lancement des travaux, ou du moins à la signature de la promesse ou du compromis de vente, doit s’engager à finir les travaux quoiqu’il arrive (garantie d’achèvement) ou bien de vous reverser les sommes que vous avez avancées en cas d’annulation de la vente (garantie de remboursement).
La garantie d’achèvement vous assure la livraison de votre logement neuf
La garantie financière d’achèvement (GFA), vous assure, très concrètement, que le promoteur s’engage, une fois que vous avez signé le contrat de vente de votre logement acheté en VEFA, à vous fournir ledit logement comme il est établi dans le contrat, c’est-à-dire même s’il fait face à des difficultés financières ou des défaillances de la part de tiers pendant les travaux. Depuis 2015, pour s’assurer de la bonne application de cette garantie, les promoteurs immobiliers qui signent une GFA sont obligés de faire appel à une promesse de caution externe — généralement une compagnie bancaire, de mutuelle ou d’assurance — qui viendra financer le reste des travaux si le promoteur n’est pas en mesure de les assurer. C’est ce que l’on appelle la garantie d’achèvement extrinsèque. Le promoteur peut déroger à cette obligation, si et seulement si les fondations du bâtiment sont déjà achevées au moment de la signature de l’avant-contrat de vente et de la garantie, et que le financement se fait à 75 % de fonds propres.
Et la garantie de parfait achèvement, qu’est-ce que c’est ?
La garantie de parfait achèvement oblige le constructeur de garantir sa construction contre certains désordres et malfaçons. Lors de la visite de réception du bien par le maître d’ouvrage, si des défauts de construction sont constatés, le promoteur est obligé d’en faire les réparations et cela, quelle que soit leur nature ou leur importance.
La garantie de remboursement vous protège en cas d'annulation de vente
Si celle-ci est choisie par le promoteur, la garantie de remboursement est signée entre les deux parties lors de la signature de l’avant-contrat. Cette garantie vous permet d’être remboursé des sommes que vous avez versées pour assurer la réservation de votre logement neuf si le promoteur n’est pas en mesure de finir les travaux de celui-ci et se voit contraint d’annuler ses ventes. Comme pour la garantie d’achèvement, le promoteur qui choisit de signer une garantie de remboursement doit le faire auprès d’un tiers, comme une banque, une société de caution mutuelle, une assurance gréée à faire des opérations de crédit immobilier… Il signe alors une convention de cautionnement avec l’organisme choisi. De fait, si le contrat d’achat en VEFA doit être annulé à cause d’une défaillance de financement de la part du promoteur, il doit rembourser toutes les sommes versées par l’acquéreur, jusqu’à l’annulation judiciaire ou la résolution amiable du contrat ou avant-contrat de vente. La garantie de remboursement est valable et applicable jusqu’à la livraison du logement ou des logements aux acquéreurs.
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