Logement neuf : comment acheter à deux ?

Couples mariés : quel régime choisir pour acheter dans le neuf ?

Vous êtes mariés et vous voulez acheter dans l'immobilier neuf ? Régime légal de la communauté réduite aux acquêts, régime de la séparation de biens ou régime de la communauté universelle... chaque régime a ses spécificités.

• Le régime de la communauté réduite aux acquêts

Si vous n’avez pas signé de contrat de mariage, le régime de la communauté réduite aux acquêts s’applique par défaut. Il prévoit qu’un bien acquis après le mariage est commun aux deux époux : chacun est propriétaire pour moitié. Si vous possédez des biens acquis avant le mariage ou par donation et succession, ceux-ci restent votre propriété, à titre personnel. En cas de décès de l’un des conjoints, le conjoint survivant récupèrera la moitié des biens communs, sans avoir à payer de droits de succession.

• Le régime de la séparation des biens 

Si vous êtes mariés sous le régime de la séparation des biens, vous ne pourrez acheter un bien en commun que si vous établissez une convention d’indivision particulière. La propriété du logement sera ainsi répartie entre les deux époux selon leurs quotes-parts, qui sont proportionnelles aux apports de chacun. En cas de divorce, chacun des époux deviendra propriétaire de la part qui lui revient. Dans le cas du décès de l’un des conjoints, le conjoint survivant sera autorisé à vivre dans la résidence principale sans aucune contrepartie pendant 1 an. Par la suite, il pourra choisir de racheter la part du logement qui ne lui appartient pas, ou de vendre sa part.

• Le régime de la communauté universelle

Si vous optez pour le régime de la communauté universelle, tous les biens achetés avant ou après le mariage appartiennent à la communauté. Néanmoins, il est possible de prévoir une clause d'exclusion pour que certains biens, reçus par donation ou héritage, restent des biens propres. Généralement, les couples qui choisissent ce régime intègrent une clause d'attribution intégrale de la communauté au survivant. En cas de décès, tous les biens du défunt reviennent au conjoint survivant. 

Couples pacsés : le régime dépendra de la date de la signature du PACS

Mis en place en 1999, le pacte civil de solidarité (PACS) est un contrat conclu entre deux personnes pour organiser leur vie commune. Ce régime a été profondément remanié par la loi sur les successions et libéralités, entrée en vigueur le 1er janvier 2007. Les couples pacsés avant ou après cette date ne disposent donc pas du même cadre juridique.

• Les couples pacsés avant 2007 

Le logement que vous avez acquis à deux appartient pour moitié à chacun des conjoints, sauf si vous avez opté pour la séparation des biens ou pour le régime d’indivision lors de la signature. Les biens acquis avant la conclusion du PACS demeurent la propriété exclusive du partenaire. En cas de décès, le partenaire survivant pourra demander l’attribution préférentielle de la part du partenaire décédé au moment du partage avec les héritiers.

• Les couples pacsés après 2007

Le régime de la séparation des biens s’applique par défaut. Chacun est donc propriétaire des biens qu'il possède avant et de ceux qu'il acquiert pendant le PACS. Cependant, si la séparation des biens est le régime par défaut, les partenaires peuvent opter pour un régime d'indivision au moment de la signature du PACS ou ultérieurement, par le biais d’une convention modificative. Dans ce cadre, les biens achetés par les partenaires sont présumés appartenir indivisément pour moitié à chaque partenaire.

Vidéo : comment acheter un logement entre concubins ?

https://youtu.be/zA8niQl6Ax8

Concubins : quelle option choisir pour acheter votre logement ?

Si vous n’êtes ni mariés, ni pacsés, en cas de séparation ou de décès, vous ne bénéficiez d'aucune protection juridique. Néanmoins, au moment d’acheter votre logement neuf, vous aurez le choix entre différentes options pour organiser la propriété et la transmission de ce logement.

• Le régime de l’indivision

Dans le cadre du régime de l’indivision, les noms des 2 concubins sont apposés sur l’acte notarié, et chacun est propriétaire proportionnellement à son apport dans le financement (20/80, 50/50, etc.). Le cas échéant le bien est réputé appartenir pour moitié à chacun. En cas de séparation, les concubins pourront choisir de vendre le bien à l’amiable et de se répartir le montant de la vente en fonction de leurs apports respectifs. En cas de désaccord, il appartient au juge du tribunal de grande instance de trancher. En cas de décès de l’un des concubins, le survivant récupèrera sa part du logement, tandis que la part du concubin décédé sera transmise aux héritiers.

• La Société Civile Immobilière (SCI)

En créant une société civile immobilière (SCI), ce ne sont pas les concubins qui achètent directement le bien, mais la SCI. Les concubins sont associés de la SCI, dont ils détiennent les parts à hauteur de leur apport. De plus, chacun possède l’usufruit sur les parts détenues par l’autre concubin. En cas de décès, les héritiers ne pourront pas décider seuls de la dissolution de la société, et donc de la vente du bien. En effet, l’usufruit détenu par le concubin décédé ne se transmettant pas aux héritiers, le survivant récupère l’entière propriété de ses parts. Il se retrouve donc usufruitier de l’ensemble des parts.

• La tontine

Certains couples peuvent être tentés d’opter pour un pacte tontinier, ou « clause d'accroissement ». Il s'agit d'insérer cette clause de tontine dans le contrat d'acquisition d'un bien en commun pour, qu’en cas de décès, le concubin survivant puisse conserver le logement, sans que les héritiers puissent s'y opposer. Elle permet donc une entière protection des concubins survivants, même si elle comporte l’inconvénient d’exclure les héritiers. Notons que le concubin survivant sera exonéré de droits de succession. En revanche, il sera redevable des droits payés en cas de vente : ces droits s’élèvent à 60 % du prix du bien, si sa valeur est supérieure à 76 000 euros.