On le sait, le neuf attire de nombreux acheteurs. Frais de notaire réduits, dernières normes de sécurité et d’isolation, PTZ, les avantages de l’achat motivent toujours plus d’acquéreurs, malgré des prix un peu plus élevés. Alors si vous êtes tentés par l’aventure du neuf, voici nos conseils d’expert pour acheter moins cher.
Acquérir les murs, pas le terrain
C’est ce que l’on appelle le démembrement de propriété. La loi pour un accès au logement et un urbanisme rénové de 2014 (Alur) a créé les Organismes de Foncier Solidaire (OFS). Mis sur pied la plupart du temps par les collectivités locales, les OFS achètent du foncier et en gardent la pleine propriété. Ils y font construire des logements, par des promoteurs immobiliers ou des bailleurs sociaux, qu’ils vendent aux ménages, sous plafond de ressources. Ces derniers n’achètent que les murs du logement, pas le foncier, ce qui fait baisser le prix de vente de façon drastique.
Selon le Cerema (Centre d'études et d'expertise sur les risques, l'environnement, la mobilité et l'aménagement), acheter en Bail Réel Solidaire peut coûter jusqu’à 50 % moins cher (que le prix immobilier du marché traditionnel) à Biarritz, 43% moins cher à Annecy ou 40 % moins cher à Saint-Malo. « Les OFS permettent de cibler les ménages aux ressources modestes ou intermédiaires », expliquait la Ministre déléguée au Logement Emmanuelle Wargon, lors du Grand Angle SeLoger Empruntis le 18 mai dernier.
En achetant, le ménage signe un Bail Réel Solidaire (BRS) qui peut être conclu sur 99 ans et paye une redevance mensuelle à l’OFS de quelques euros pour l’occupation du terrain. Rappelons que lorsqu’un ménage s’installe dans une habitation, il projette de l’occuper durant 21 ans en moyenne. Lorsqu’il souhaitera revendre son logement, le prix de cession sera encadré par la puissance publique et le ménage acquérant devra lui aussi respecter certaines conditions de ressources, toujours fixées par l’État. Actuellement 52 OFS existent sur le territoire selon le réseau Foncier solidaire France, qui table sur plus de 9 000 logements livrés d’ici 2024. « D’ici là, 25 000 ventes de logements auront été proposées par les OFS », annonce Emmanuelle Wargon.
« Le neuf attire les acquéreurs, mais face à des prix jugés plus élevés que dans l’ancien par 2 acheteurs sur 3, selon notre dernière étude, les ménages sont prêts à faire des concessions. Ils sont 70 % dans ce cas et ils sont prêts à transiger sur la surface (34 %) ou la localisation (32 %) ».
Séverine Amate, Porte-parole de SeLoger neuf
Acheter un bien neuf au bon moment permet de faire des économies
« En général, au lancement d’un programme immobilier, le promoteur souhaite créer le buzz pour accélérer la commercialisation. Il peut alors consentir à quelques réductions. En fin de commercialisation, des décotes peuvent également être obtenues. Elles oscillent autour de 2 000 € », estime Elisabeth Julien, fondatrice dirigeante d’Ikimo9, une plateforme de comparaison des logements neufs sur le marché.
Autre possibilité pour obtenir une ristourne : observer la concurrence sur un territoire donné. « Parfois, les promoteurs proposent d’offrir les frais de notaire ou une cuisine, pour l’achat d’un logement. Ces opérations permettent d’éviter les creux dans le rythme de commercialisation, lorsqu’il y a beaucoup de concurrence sur un territoire », ajoute Elisabeth Julien.
Mais attention, tout n’est pas négociable ! Surtout qu’en ce moment, le marché est plutôt pénurique. Selon la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI), seulement 20 062 logements ont été mis en vente au 1er trimestre 2021 et 19 879 au 1er trimestre 2020 (marqué par le premier confinement, donc peu représentatif de l’activité en général), contre 28 024 en début d’année 2019. « Cela signifie que les programmes immobiliers trouvent rapidement preneur. Par exemple, un programme immobilier près d’Aix-en-Provence s’est vendu quasiment en intégralité en un week-end. Le promoteur, d’envergure nationale, jouit d’une bonne réputation et l’emplacement du programme est rare à la vente ».
Finir son logement soi-même
Pour réduire la facture, les acquéreurs peuvent mettre la main à la pâte et terminer eux-mêmes les travaux. Un décret et un arrêté publié suite à la promulgation de la loi pour l'évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (loi Elan) encadrent cette pratique. C’est ce que l’on appelle, la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) de logements à finir.
Les travaux que l'acheteur peut prendre en charge sont encadrés par un arrêté. Il s’agit par exemple de l'installation des équipements sanitaires et du mobilier (salle de bain, toilettes), la pose de carrelage mural, le revêtement du sol (carrelage, parquet, moquette...), la décoration des murs, etc. Selon l’étude d’impact de la loi Elan, lorsque l'acquéreur décide de finir lui-même son logement, le coût des travaux oscille entre 1 000 € à 15 000 € par logement.
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