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Investir dans un studio ou dans un T2 ?

Vous souhaitez investir dans le neuf mais vous ne savez pas pour quelle surface opter ? Suivez notre guide ! On vous aide à faire le meilleur choix possible, selon votre budget, votre projet et vos envies.

Investir dans un studio ou dans un T2 ?

Sommaire

Investir dans un studio : les avantages

De nombreux propriétaires s’intéressant à l’investissement immobilier commencent à constituer leur patrimoine en achetant de petites surfaces, soit un studio. Le principal avantage d’acheter un studio neuf, c’est que si vous souhaitez investir via le dispositif Pinel, dans certaines villes devenues très chères, vous pourrez le faire tout en ne dépassant pas le plafond des 300 000 €. C’est également une bonne solution si vous souhaitez investir en ayant un budget serré.

Si vous investissez dans un studio neuf hors loi Pinel, alors le point fort indéniable des studios, c’est qu’ils apportent un excellent rendement locatif : entre 5 et 7 %, contre 3 à 5 % dans les T2, en particulier dans les villes étudiantes.

Enfin, en investissant dans un studio dans une ville étudiante, vous vous assurez peu de vacance locative, car il est facile de trouver de potentiels locataires pour ces petites surfaces.

Bon à savoir

Attention, l’inconvénient de l’investissement dans un studio, c’est que vous aurez un roulement de locataires plus important, dû à la location à des étudiants ou jeunes travailleurs, notamment. La gestion locative y est plus forte.

Pourquoi acheter un T2 pour le louer ?

Tout d’abord, les appartements de deux pièces sont moins chers au m² que les studios. Cela vous permet donc d’acquérir un bien neuf d’une plus grande surface pour un prix plus intéressant… Cependant il faut tout de même avoir un budget plus conséquent. Également, les deux pièces sont des appartements qui sont loués pour des périodes plus longues et plus stables, car loués à des couples, à des actifs, etc. Cette stabilité vous permet d’être un peu plus serein quant à l’entretien du bien immobilier que vous mettez entre les mains de vos locataires.

Le logement étant neuf, vous n’aurez que peu de besoins de travaux de réfection, mais cela va être renforcé par des locataires qui souhaitent rester plusieurs années dans l’appartement. De plus, notez qu’à la revente, vous êtes plus susceptible de faire une plus-value en achetant un deux pièces. Les surfaces moyennes et grandes sont plus rares et plus recherchées par les acheteurs.

Bon à savoir

Si vous souhaitez acheter un T2 neuf via la loi Pinel mais qu’il coûte plus de 300 000 €, vous pouvez toujours le faire ! Seulement, vos avantages fiscaux ne seront calculés que sur 300 000 € de valeur de votre bien et ne prendront pas en compte le « dépassement ».

Investissement immobilier : faut-il opter par le dispositif Pinel ?

Pour votre projet d’investissement dans un appartement neuf, vous pouvez bien sûr passer par le dispositif Pinel, qui vous permettra de gagner jusqu’à 63 000 € de réductions d’impôt sur 12 ans. Par exemple, si vous achetez un bien à 250 000 € et que vous vous engagez à le louer 12 ans, vous pourrez défiscaliser 52 500 € sur cette période selon le taux appliqué (21 % d’abattement).

Cependant, n’oubliez pas que l’achat via le dispositif Pinel est soumis à des conditions liées à la location, notamment des plafonds de loyers. De ce fait, si vous achetez un studio neuf de 25 m² via la loi Pinel à Nantes, situé en zone B1, conformément au plafond de loyer appliqué en 2020 (10,44 € / m² / mois), vous pourrez le louer 261 € par mois au maximum à vos locataires. Pour un T2 de 50 m² acheté dans la même ville, le loyer maximal devra être de 522 €.

Votre choix devra donc dépendre de votre projet. En investissant dans un studio ou un T2 neuf, que souhaitez-vous faire, gagner de l’argent via le rendement locatif ou via une défiscalisation importante du prix total de votre bien ? Répondre à cette question vous permettra d’y voir plus clair et de faire votre choix.

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