Pourquoi de moins en moins de permis de construire sont-ils délivrés ?

Le secteur de la construction est en perte de vitesse, et cela se manifeste notamment par une baisse des permis de construire délivrés, dont le nombre a chuté de -18,1 % en un an, entre juin 2021 et mai 2022.

Plusieurs facteurs concernant le marché immobilier en général sont en cause, à commencer par la hausse des taux d’emprunt, qui ont été en moyenne multipliés par 4 en 20 mois, passant de 1 à 4 % en moyenne. Ces taux d’emprunt en hausse pénalisent les ménages souhaitant acquérir leur résidence principale, que ce soit en achetant dans l’ancien ou en faisant construire un logement neuf. La capacité d’emprunt des ménages est également mise à mal par l’inflation, qui alourdit leurs budgets et réduit le taux d’endettement que les banques sont prêtes à consentir sans prendre trop de risques.

En ce qui la construction de logements neufs, d’autres difficultés s’ajoutent, à savoir la hausse du coût des matériaux depuis le début du conflit en Ukraine, qui pénalise largement le secteur.

Enfin, le foncier augmente également, et les terrains n’ont jamais été aussi onéreux, du fait notamment de leur rareté et d’une demande croissante.

Enfin, un autre facteur entre en ligne de compte : le nombre de permis de construire accordés avait flambé en 2022, du fait du calendrier de cette année charnière pour le secteur de la construction. En effet, début 2022, de nombreux permis de construire ont été validés, après un dépôt de dernière minute fin 2021, du fait de l’entrée en vigueur de la nouvelle réglementation environnementale, la RE2020, qui impose des conditions de construction plus strictes. Autre actualité de 2022 : le mois d’août était le dernier mois permettant de bénéficier de l’aide à la relance de la construction, ce qui avait entraîné un afflux des demandes durant le premier semestre.

Le marché immobilier se durcit, et cela impacte également celui de la construction qui est au ralenti. Le Haut Conseil de stabilité financière avait d’ailleurs statué le 13 juin 2023 en faveur du maintien du taux d’endettement de 35 %, afin de compenser un tant soit peu la hausse des taux d'intérêt et permettre aux ménages de continuer à emprunter. Malheureusement, cette décision de ne pas baisser le taux d’endettement n’aura pas suffi à ces ménages d’accéder à la propriété, notamment les ménages intermédiaires et modestes qui sont les plus touchés. La construction, qui était d’ailleurs une solution de repli pour ces ménages modestes il y a quelques années, est a contrario devenu un projet réservé à des ménages aisés, qui ont des moyens plus importants, en particulier dans les secteurs dans lesquels les prix immobiliers ont le plus augmenté et dans lesquels les terrains s’achètent au prix de la maison seule.

Mais l’autre paramètre que nous observons, ce sont des disparités régionales importantes de la baisse du nombre de permis de construire accordés. Certains territoires français sont particulièrement touchés par ce phénomène, comme la Champagne-Ardenne qui enregistre une baisse vertigineuse de -34,8 % des permis de construire délivrés, et qui devance la Bretagne et la Lorraine pour lesquelles la baisse est de -28,8 %. De l’autre côté du spectre, la Haute-Normandie et l’Ile-de-France tirent leur épingle du jeu, avec respectivement une baisse de -5 % et de -8,1 % des permis de construire accordés.

Depuis les évènements qui ont entraîné une hausse importante des demandes de permis de construire en 2022, le nombre de permis délivrés par mois s’est stabilisé à environ 30 000. Ce nombre est en diminution d’environ -20 % par rapport à la période précédent la crise sanitaire, et la baisse ne touche pas toutes les catégories de logement de la même façon. On relève une baisse de -34 % des permis de construire qui concernent des maisons individuelles, -23 % pour les lotissements, et -10 % pour les immeubles. A l’inverse, les permis de construire qui concernent des résidences est en hausse de +4 %.