Investir dans l'immobilier locatif neuf à Marseille avec la loi Pinel

Avant d'aborder la question de l'investissement locatif à Marseille, il convient de s'intéresser à la loi Pinel. Ce dispositif permet de profiter d'avantages fiscaux dans le cadre d'un investissement locatif. Il est donc obligatoire de mettre le bien immobilier en location. Ce dispositif concerne les programmes neufs, les logements neufs, ainsi que certains logements anciens destinés à être réhabilités.

Les conditions à remplir pour un investissement locatif en loi Pinel

Il existe plusieurs conditions pour pouvoir bénéficier de ce dispositif. Le logement doit être loué vide, pour une durée de 6 ans minimum et en tant que résidence principale. Pour les programmes ou logements neufs :

• Ils doivent respecter des délais quant à la construction et à la mise en location.
• Les logements doivent être en conformité avec la réglementation thermique RT2012 ou avoir obtenu le label « bâtiment basse consommation » (BBC).

Pour les logements anciens :

• Ils doivent bénéficier de travaux de réhabilitation conformes au label « haute performance énergétique rénovation » ou au label BBC.
• Leur état descriptif doit être établi par un technicien indépendant et réalisé à partir d'un document de l'administration fiscale.

D'une manière générale, les propriétaires doivent rendre leurs biens locatifs accessibles à des locataires dont les ressources ne dépassent pas certains plafonds. De plus, les loyers sont également plafonnés.

Les zones géographiques concernées par la loi Pinel

Pour être éligible au dispositif Pinel, le logement doit se trouver dans une zone tendue, c'est-à-dire où l'offre locative est inférieure à la demande. Il y a en tout 5 zones nommées A, A bis, B1, B2 et C.

Les avantages de ce dispositif de défiscalisation

Le dispositif Pinel permet de profiter d'un taux de réduction d'impôt qui varie selon la durée de l'engagement de location. Ainsi, jusqu'au 31 décembre 2022, la réduction atteint :

• 12 % pour un engagement de location de 6 ans,
• 18 % pour un engagement de 9 ans,
• 21 % pour un engagement de 12 ans.

Ces taux seront rabotés à partir du 1er janvier 2023. Les réductions seront :

• de 10,5 % pour un engagement de 6 ans de location,
• de 15 % pour 9 ans de location,
• de 17,5 % pour 12 ans de location.

En 2024, les avantages ne seront plus que :

• de 9 % pour 6 ans de location,
• de 12 % pour 12 ans de location,
• de 14 % pour 12 ans de location.

Pour continuer de profiter des réductions initiales, le logement devra être situé dans un Quartier Prioritaire de la Politique de la Ville (QPV) ou respecter des critères de qualité et des exigences environnementales.

La loi fixe également deux plafonds quant au montant total investi, pour une même année d'imposition et sur 2 biens maximum :

• 300 000 € par foyer fiscal ;
• 5 500 € par mètre carré de surface habitable.

La ville de Marseille se trouve en zone A. Tous les arrondissements de Marseille sont donc éligibles à la loi Pinel.

La cité phocéenne est attractive pour les investisseurs puisqu'il s'agit de la deuxième plus grande ville de France. Sa localisation en bord de mer, son climat, ses lieux de culture et ses quartiers pleins de charme en font une ville très touristique. Grâce à ses universités et à ses grandes écoles, Marseille est également une ville étudiante.

Les types de logements accessibles à Marseille en programmes neufs

De nombreux programmes neufs sont accessibles pour investir à Marseille. Il est possible de trouver des appartements de 2 à 4 pièces dans la plupart des arrondissements. Des appartements 5 pièces sont aussi accessibles à la vente dans les 4e et 8e arrondissements, ainsi que dans le 10e arrondissement de Marseille.

Des studios neufs sont disponibles à l'achat dans le 8e arrondissement, ainsi que dans les 9e, 10e et 11e arrondissements de la ville.

Les meilleurs quartiers pour investir dans la cité phocéenne

Il est possible d'acquérir un logement neuf dans un quartier prisé de Marseille. Citons par exemple les biens immobiliers disponibles dans le quartier Cinq-Avenues, dans le 4e arrondissement, dans les quartiers des Goudes et de la Pointe-Rouge, dans le 8e arrondissement de Marseille ou encore dans le quartier Sormiou (9e arrondissement).

Ce dispositif de défiscalisation est accessible à tous les contribuables qui en respectent les conditions d'investissement locatif. S'il est nécessaire de s'engager sur un temps long (6 ans minimum), il permet aux particuliers de réduire leurs impôts tout en profitant de revenus complémentaires.

Il est à noter qu'il est possible d'investir dans l'immobilier et de profiter de ce dispositif par le biais d'une entreprise qui n'est pas soumise à l'impôt sur les sociétés. La SCI est donc un statut juridique tout à fait envisageable. C'est d'ailleurs une bonne solution quand la société est créée pour gérer avec des associés plusieurs biens immobiliers.