Louer un appartement en zone A avec la loi Pinel nécessite de respecter certaines conditions liées notamment au montant du loyer mensuel. Voici quelques informations pratiques à connaître pour vous aider à réaliser une estimation de loyer Pinel, en zone A.
Comment calculer un loyer Pinel zone A en 2023 ?
Vous avez décidé d'investir en Pinel zone A ? Découvrez les critères essentiels à prendre en compte pour déterminer le loyer mensuel applicable à ce type de location.
Pinel : quelles villes composent la zone A ?
La zone A rassemble des communes où le marché locatif est le plus tendu en France. Vous y trouverez notamment :
- Les grandes métropoles, telles que Lyon, Marseille, Lille et Montpellier.
- La partie française de l’agglomération genevoise.
- La Côte d’Azur avec Nice, Cannes et Toulon.
- Les villes d'Île-de-France qui ne font pas partie de la zone A bis.
- Certaines communes situées dans les départements de l’Oise (60), de l’Hérault (34), du Nord (59), des Bouches-du-Rhône (13), de la Corse-du-Sud (2A) et de l’Ain (01).
Les préfets de région ont la possibilité d’adapter ce plafond en fonction des particularités des marchés locatifs locaux. Il convient donc de vous renseigner auprès de la mairie de l’investissement locatif pour savoir si le barème Pinel fait l'objet de modulation.
Quelles sont les autres zones éligibles au dispositif Pinel ?
La zone A bis et la zone B1 sont éligibles au dispositif Pinel. La zone A bis regroupe Paris ainsi que les villes les plus recherchées des Yvelines, des Hauts-de-Seine, du Val-de-Marne et du Val-d'Oise. Quant à la zone B1, elle concerne les agglomérations de plus de 250 000 habitants comme Toulouse, Rennes, Bordeaux, Nantes, Grenoble, la Corse ou encore les départements et régions d'outre-mer (DROM).
Calculer un loyer Pinel en zone A : les éléments à considérer
L'estimation d'un loyer Pinel en zone A requiert la prise en compte de trois paramètres essentiels :
- la surface utile du logement,
- le coefficient multiplicateur,
- le barème du dispositif.
La surface utile
La première étape à réaliser pour calculer le loyer Pinel zone A consiste à déterminer la surface utile du logement, selon la formule suivante :
Surface utile = surface habitable + (0,5 x surface des annexes)
Comme son nom l’indique, la surface habitable correspond à la superficie du logement destinée à l’habitation (salon, salle à manger, cuisine, chambres, etc.). En application de la loi Carrez, il convient d'y déduire :
- Les pièces du logement dont la hauteur est inférieure à 1,80 m.
- Les places de stationnement (garages, parkings).
- Les espaces occupés par les gaines, les embrasures de porte et de fenêtres, les cloisons, les murs, les marches et les cages d’escalier.
Concernant les annexes, la loi Pinel prévoit une liste de pièces et d'espaces à inclure dans la surface à retenir. Il s’agit des combles non aménagés, des celliers extérieurs et intérieurs, des ateliers, des caves, des sous-sols, des greniers aménageables, des terrasses, des vérandas, des balcons et des loggias, dans un plafonnement de 8 m². En d’autres termes, si le total de toutes les annexes dépasse cette valeur, la surface supplémentaire ne sera pas prise en compte.
Le coefficient multiplicateur
Une fois la surface utile définie, il faut appliquer un coefficient multiplicateur. Ce dernier se calcule de la façon suivante : 0,7 + (19 / surface utile)
Attention, le coefficient s'arrondit à 2 chiffres après la virgule et ne peut excéder 1,2. Ainsi, si vous obtenez un résultat supérieur à 1,2 vous devrez appliquer ce coefficient maximum.
Le barème Pinel
La dernière étape à effectuer pour estimer le loyer Pinel zone A est de déterminer le plafond de loyer par mètre carré de votre logement. Notez que ce barème est révisé annuellement par le gouvernement afin de tenir compte de l’évolution du coût de la vie.
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Localisation du bien |
Barème Pinel 2023 |
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Zone A |
13,09 €/m² |
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Zone A Bis |
17,62 €/m² |
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Zone B1 |
10,55 €/m² |
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Zone B2 |
9,17 €/m² |
Exemple concret de calcul d’un loyer Pinel en zone A
Grâce à ces 3 éléments, vous allez pouvoir déterminer le montant maximum de loyer mensuel pour un logement situé en zone A. Il s'agit ici d'effectuer l’opération suivante :
Loyer maximum (hors charges) = surface utile x coefficient multiplicateur x barème Pinel
Prenons le cas d'un investisseur particulier qui fait l'acquisition d’un appartement T2 de 56 m2 à Marseille. Ce logement comprend une terrasse d’angle de 5 m2 et une cave de 3 mètres carrés.
- Calcul de la surface utile : 56 + ([5+ 3]/2) = 60 m2.
- Calcul du coefficient multiplicateur : 0,7 + (19/60) = 1,016 arrondi à 1,02
- Détermination du barème Pinel : Marseille ne faisant pas partie des communes avec un arrêté imposant un autre barème de loyer, le plafond est bien de 13,09 €/m².
- Calcul du loyer maximum hors charges : 60 m² x 1,02 x 13,09 €/m² = 801,11 €.
Cet investisseur pourra donc louer son appartement au prix maximum de 801,11 € par mois (charges non comprises).
Pouvez-vous nous préciser pourquoi ? (facultatif)