Immobilier neuf : pourquoi le marché reste-t-il à l’arrêt en 2026 ?

Le premier indicateur de la fragilité du marché du neuf est celui des ventes. Les données présentées par SeLoger et Meilleurs Agents indiquent que les réservations de logements collectifs neufs tournent actuellement autour de 15 000 à 16 000 logements par trimestre.

À titre de comparaison, le marché atteignait les 30 000 réservations trimestrielles durant la période pré-Covid. Les ventes ont donc été divisées quasiment par deux en quelques années, avec une baisse de l’ordre de 50 % par rapport à 2021.

La dégradation a commencé avec la remontée des taux de crédit à partir de 2022. Celle-ci a fortement pénalisé les ménages souhaitant acheter leur résidence principale, notamment les primo-accédants. Le marché a ensuite subi un nouveau choc avec la disparition du dispositif Pinel à la fin de l'année 2024, qui a réduit les possibilités d'investissement locatif pour les particuliers.

L'élargissement du prêt à taux zéro (PTZ) et les mesures du plan de relance du logement, dont le nouveau dispositif Jeanbrun, ont depuis cherché à soutenir la demande. Mais ces mesures ne suffisent pas encore à ramener les ventes à leurs niveaux d'avant-crise.

La faiblesse des ventes n'est pas le seul problème. Le marché doit également faire face à une offre future insuffisante.

Les données de SeLoger et Meilleurs Agents montrent que le nombre de nouveaux logements collectifs autorisés à la construction reste à des niveaux encore trop faibles. Depuis 2023, les volumes mensuels se situent souvent sous les niveaux observés entre 2018 et 2022 (si l'on exclut les trois derniers trimestres de 2020 qui ont été marqués par la crise sanitaire).

Or, les permis de construire constituent aujourd'hui l'offre de logements de demain. Un recul prolongé des autorisations signifie donc que moins de programmes pourront être commercialisés puis livrés dans les années à venir.

Cette situation interpelle d'autant plus que l'objectif affiché dans le cadre du plan de relance du logement se situe autour de 15 000 logements collectifs autorisés par mois. Les chiffres récents montrent que cet objectif est loin d'être atteint de façon régulière. En 2026, seuls les mois de janvier et mars ont atteint ou dépassé ce seuil (15 000 logements autorisés en janvier et 20 000  en mars). Outre ces deux périodes, le nombre de nouveaux logements autorisés s’est situé en-dessous de la barre des 15 000 mensuels.

Le problème dépasse ainsi la seule conjoncture actuelle : la faiblesse de la construction neuve aujourd'hui risque de se traduire par un manque de logements demain.

Le recul de la production commence également à se ressentir directement sur les transactions.

Selon les données présentées par SeLoger et Meilleurs Agents, le nombre de logements neufs collectifs mis en vente a diminué d'environ 30 % en juillet 2026 par rapport aux niveaux observés en janvier 2023, année à partir de laquelle le phénomène s’est accentué.

Alors que les promoteurs mettaient encore régulièrement plus de 25 000 logements collectifs neufs sur le marché chaque trimestre en 2021 et 2022, les volumes sont désormais compris entre 15 000 et 20 000 logements.

Cette contraction de l'offre est la conséquence de plusieurs facteurs. Les promoteurs lancent moins de programmes parce que les conditions économiques sont devenues plus difficiles. Lorsque les coûts de construction augmentent et que la demande solvable diminue, il devient plus risqué de lancer de nouvelles opérations.

Le marché se retrouve ainsi pris dans un cercle difficile à inverser : moins de ventes entraînent moins de nouvelles opérations, ce qui réduit l'offre disponible et prépare une pénurie de logements à moyen terme.

La faiblesse des ventes pourrait laisser penser que les prix des logements neufs devraient fortement diminuer. Pourtant, ce n'est pas ce que l'on observe.

Selon les chiffres de SeLoger et Meilleurs Agents, les prix du logement neuf n’ont reculé que de 0,5 % sur un an, entre septembre 2025 et septembre 2026. Cette relative résistance s'explique notamment par l'évolution des coûts de production.

Depuis 2020, le coût de construction des logements a augmenté d'environ 25 %. Dans le même temps, la capacité d'emprunt des ménages a diminué de 7 % lorsque l'on prend en compte l'évolution des revenus et celle des taux de crédit.

L'équation est donc particulièrement complexe pour les promoteurs : ils doivent construire des logements plus coûteux alors que les acquéreurs disposent d'un budget immobilier plus contraint.

Une baisse massive des prix de vente risquerait de fragiliser l'équilibre financier des opérations. L'ajustement s'effectue donc davantage sur les volumes de logements produits et commercialisés que sur les prix.

Autrement dit, le marché du neuf ne corrige pas principalement par une forte baisse des prix : il corrige par une réduction de la production et de l'offre.

La demande immobilière n'a pourtant pas totalement disparu. C'est même l'un des paradoxes actuels de la situation.

Dans l'ensemble du marché immobilier (neuf et ancien), l'indicateur de demande immobilière de SeLoger se situe, en 2026, à 12 % au-dessus de son niveau de début 2021. Les Français portent donc toujours des projets immobiliers, mais ils sont davantage contraints dans leur capacité à les concrétiser.

Dans le neuf, cette difficulté est accentuée par des prix généralement plus élevés que dans l'ancien, en raison notamment des normes de construction, du coût du foncier et de l'augmentation des coûts de construction.

La remontée des taux immobiliers en 2026 complique encore la situation. En cette rentrée, ils se situent autour de 3,65 % sur 20 ans, alors qu'une détente plus importante était espérée depuis plusieurs mois.

Pour les ménages, la conséquence est directe : à budget mensuel équivalent, ils peuvent emprunter moins et doivent donc revoir leurs ambitions à la baisse, repousser leur projet ou se tourner vers l'ancien. Actuellement, les ménages Français peuvent prétendre à une surface d’environ 69 m², ce qui représente une baisse de 2 m² par rapport à l’année dernière, et 11 m² de moins qu’en 2020.

Pour Thomas Lefabvre, Directeur Scientifique de SeLoger et Meilleurs Agents, la situation du marché neuf constitue l'un des principaux enjeux des prochains mois. Le redémarrage du marché dépendra notamment de la capacité à restaurer la solvabilité des acquéreurs, mais aussi à redonner de la visibilité aux professionnels.

Le contexte économique et les taux de crédit joueront un rôle important. Mais la politique du logement sera également déterminante. Un soutien efficace à l'accession à la propriété, le retour d'investisseurs privés et une politique permettant de relancer la construction pourraient contribuer à rééquilibrer progressivement le marché.

L'enjeu est d'autant plus important que la faiblesse actuelle de la construction ne concerne pas uniquement les promoteurs. Elle risque, à terme, d'aggraver la pénurie de logements disponibles, notamment dans les territoires où la demande reste forte.

Le marché immobilier neuf se trouve donc face à un double défi : faire revenir les acheteurs aujourd'hui tout en construisant suffisamment de logements pour répondre aux besoins de demain.