Vivre à Toulouse : quartiers, immobilier et qualité de vie

Avec plus de 514 819 habitants, la ville rose est très récemment devenue la troisième ville de France. Si la nouvelle n’a pas encore été tout à fait officialisée, l’Insee a néanmoins annoncé que la ville avait « théoriquement doublé Lyon » le 18 décembre dernier. Un essor démographique lié à la natalité, mais également et surtout grâce aux nombreuses migrations de populations vers la capitale occitane.

Pourquoi Toulouse attire-t-elle les foules ?

Située non loin des Pyrénées et de l’Espagne, la métropole toulousaine n’est qu’à 3 heures des magnifiques côtes de l’océan Atlantique et à tout juste 2 heures de route des plages de la mer Méditerranée. Elle bénéficie d’un climat agréable, d’un savoir-faire aéronautique et aérospatial reconnu, d’un goût prononcé pour l’innovation et d’un accent chantant absolument irrésistible. En vérité, la ville rose ne manque pas d’arguments pour inciter les nouveaux arrivants à venir s’y installer définitivement.

Toulouse est une ville qui bouge et qui se renouvelle sans cesse. Plusieurs grands chantiers urbains remodèlent ses contours.

Parmi eux, la troisième ligne de métro (ligne C), dont l’ouverture est prévue pour 2028, représente un projet d’envergure destiné à faciliter la mobilité urbaine des Toulousains. Elle reliera Colomiers, à l'ouest, à Labège, au sud, où se situe un important bassin d’emplois. Elle passera par la gare du centre-ville, Matabiau.

Le quartier Grand Matabiau Quai d’Oc constitue un autre chantier majeur. Le projet prévoit la modernisation de la gare, la construction de nouveaux bureaux et la préparation de l’arrivée de la LGV. La tour Occitanie, un gratte-ciel de 150 mètres avec 40 étages et 126 logements neufs, fait également partie de ce programme, dont les travaux devraient débuter fin 2026.

D’autres projets complètent cette transformation urbaine : les passerelles de l’île du Ramier, l’aménagement de l’île elle-même, le grand parc Garonne et le faubourg Malepère, qui accueillera 6 700 nouveaux logements.

Si le marché immobilier toulousain est en demi-teinte avec des volumes de vente en baisse, une nouvelle dynamique semble s’installer annonçant un printemps immobilier plus actif. Les prix à Toulouse sont repartis à la hausse et progressent de 1,6 % sur un an, au 1^er février 2026, selon les données de Meilleurs Agents. Pour acheter un bien immobilier dans la ville rose, il faut compter un prix moyen au mètre carré de 3 614 €, au 1^er août 2025.

Du côté de l’immobilier neuf à Toulouse, 2025 a été une année noire, avec des volumes de vente en baisse et une contraction inquiétante de l’offre de logements neufs. Les perspectives pour 2026 semblent encore incertaines. Toutefois, chacun espère que le nouveau statut de bailleur privé viendra stimuler l’appétit des investisseurs toulousains…

Les Carmes

Le quartier des Carmes a quelque chose que les autres n’ont pas : un parc immobilier ancien remarquable, avec ses hôtels particuliers, ses cours intérieures et ses appartements aux belles hauteurs sous plafond. Il dégage une atmosphère joyeuse et une âme d’artiste légèrement bobo. On y trouve de nombreuses boutiques d’artisanat et petits commerces, des restaurants gastronomiques, ainsi que des caves en sous-sol. Le quartier abrite également un ancien marché couvert coloré, datant de 1892. Tout cela, à quelques pas de la célèbre place du Capitole, renforce son charme historique.

Pour devenir propriétaire aux Carmes, il faut compter environ 5 498 € le mètre carré au 1^er janvier 2026.

Saint-Cyprien

Sur la rive gauche de la Garonne, Saint-Cyprien est un quartier vivant et cosmopolite de Toulouse. Il s’étend entre le pont Saint-Michel et le pont des Catalans, et son ancien hôpital La Grave est célèbre pour son dôme emblématique. Le quartier séduit par ses nombreuses infrastructures, ses commerces et restaurants, ainsi que par son offre culturelle riche : théâtre Garonne, musée des Abattoirs, Prairie des Filtres, festival Rio Loco, jardin Raymond VI, et bien d’autres lieux à découvrir.

Pour s’offrir un bien à Saint-Cyprien, le prix moyen au mètre carré est de 4 329 €.

La Côte-Pavée

Vivre dans le quartier toulousain de la Côte Pavée est assurément un choix avisé. Situé en bordure du Canal du Midi, ce secteur familial et prisé fait partie des adresses préférées des Toulousains. Proche du cœur de ville et longeant l’avenue Jean-Rieux, le quartier offre toutes les commodités nécessaires et la future ligne C du métro passera devant la médiathèque.

Le prix immobilier moyen dans le secteur Côte Pavée‑L'Hers‑La Terrasse est de 4 084 €/m².

Cartoucherie

L’écoquartier de la Cartoucherie a récemment bénéficié d’un important renouvellement urbain. Très accessible en transports (tram T1, lignes de bus), le quartier a vu son offre de logements se multiplier avec de nombreuses nouvelles résidences et des projets architecturaux innovants, comme Wood’Art ou Abricoop. Les halles de la Cartoucherie, cœur battant du quartier, sont un lieu de gastronomie, d’art et de sport, où la convivialité est le maître-mot. L’offre culturelle comprend également une salle de spectacle, la Cabane, ainsi qu’un tout nouveau cinéma Véo.

Le prix moyen au mètre carré dans le secteur Fontaine Bayonne‑Cartoucherie est de 3 364 €.

Rangueil

Situé au sud de Toulouse, Rangueil est connu pour ses grands pôles universitaires et ses écoles renommées, comme l’université Toulouse III Paul Sabatier, la faculté de médecine et de pharmacie, SUPAERO ou l’ENAC. Le quartier est très fréquenté par les étudiants et les jeunes actifs. Bien desservi par les transports (ligne B du métro, lignes de bus, téléphérique de Toulouse), Rangueil séduit par sa quiétude et ses nombreux espaces verts. Il se situe également à proximité des communes de Ramonville et de Labège.

Pour acheter un logement dans le secteur Rangueil‑Sauzelong‑Pech David‑Pouvourville, il faut compter 3 517 €/m².