Après-Pinel : les investisseurs institutionnels vont-ils remplacer les particuliers ?

Le dispositif Pinel progressivement revu à la baisse jusqu’en 2024

Depuis 2014, le dispositif Pinel permet d’investir dans l’immobilier neuf locatif (ou ancien sous conditions de travaux) et de bénéficier de réductions d’impôt proportionnelles à la durée de l’engagement de location. Il propose ainsi une décote de 12 % du montant investi pour 6 ans de location, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans. Seuls deux investissements par an sont autorisés, pour un total de 300 000 € et dans la limite de 5 500 €/m² de surface habitable. Enfin, les propriétaires-bailleurs doivent respecter un plafond de ressources pour leurs locataires, ainsi que des loyers plafonnés dont le montant varie selon les zones géographiques.

Comme le prévoit la loi de finances pour 2021, les avantages fiscaux de la loi Pinel restent stables jusqu’au 31 décembre 2022. En revanche, à partir du 1er janvier 2023, ils seront progressivement revus à la baisse. L’avantage fiscal ne sera plus que de 10,5 % en 2023 puis 9 % en 2024 pour une durée de location de 6 ans, 15 % puis 12 % pour 9 ans et enfin 17,5 % puis 14 % pour 12 ans.

Pourquoi envisager un « après-Pinel » ?

C’est l’amendement n°II-3646, déposé le vendredi 13 novembre 2020, qui expose les motifs de l’abandon progressif du dispositif et pose les bases de l’après-Pinel. Il apparaît notamment que « la réduction d’impôt en faveur de l’investissement locatif intermédiaire en zone tendue ne remplit pas suffisamment son objectif de développement d’une offre locative intermédiaire et induit des distorsions significatives sur le marché immobilier ». Et le texte de lister les principaux défauts identifiés tels que : 

• Le coût budgétaire élevé et croissant pour l’État (« 38 000 € par logement pour le dispositif Pinel, contre 28 000 € pour un soutien aux investisseurs institutionnels »).
• La réduction d’impôt qui, par un effet psychologique, prime sur la rentabilité dans l’esprit des particuliers (mauvaise prise en compte de la décote à la revente dans le cas des appartements neufs).
• Le mauvais calibrage des plafonds des loyers, insuffisants par rapport aux loyers du marché.

50 000 nouveaux logements par an grâce aux institutionnels ?

Un rapport de l’Inspection générale des finances (IGF) et du Conseil général de l'environnement et du développement durable (CGEDD) préconise donc de privilégier les investisseurs institutionnels pour le financement des logements intermédiaires neufs. Banques, assurances, caisses de retraite ou encore fonds de pensions pourraient ainsi être encouragés à investir dans l’immobilier résidentiel alors que l’immobilier de bureaux, qui est habituellement davantage leur cible, est moins plébiscité avec la crise et la généralisation du télétravail.

Une recommandation intéressante pour l’État, ce pour deux raisons principales : le coût (28 000 € pour un soutien aux investisseurs institutionnels contre 38 000 € pour un particulier) et la capacité d’investissement des acteurs économiques, estimée à 50 000 logements intermédiaires par an. Un volume qui permettrait largement de couvrir les besoins en logements intermédiaires, estimés entre 180 000 et 420 000 nouvelles unités sur les dix prochaines années par l’IGF et le CGEDD.

Placements immobiliers : les nouvelles propositions pour les particuliers

Investir dans le neuf, bientôt impossible pour les particuliers ? Non, précise le rapport. À partir de 2024, les particuliers pourraient être mis à contribution pour réaliser des investissements dans de nouveaux fonds dédiés aux logements locatifs intermédiaires (LLI), via des organismes de placement collectif en immobilier (OPCI).

Attention toutefois, ces nouveaux placements ne donneraient pas droit à des avantages fiscaux et les particuliers ne seraient plus propriétaires des logements. En effet, toutes sortes d’actifs sont éligibles au portefeuille d’un OPCI : biens immobiliers, terrains ou encore des actions de SCI ou SCPI.

Pour l’heure et en attendant des précisions à ce sujet, les particuliers qui souhaitent défiscaliser en investissant dans le neuf peuvent encore le faire pendant deux ans, via la loi Pinel à taux plein et jusqu’au 31 décembre 2024 à taux dégressif. Les conditions d’emprunt et les taux historiquement bas, sous la barre des 1 % sur 20 ans, permettent par ailleurs de financer les projets de manière avantageuse.