Quelles perspectives pour le marché immobilier neuf ?

La crise du Covid a rehaussé l’attrait des Français pour le neuf

L'attractivité des logements neufs ne baisse pas d'intensité, loin s'en faut ! Les études qu’a conduites le groupe SeLoger tendent d’ailleurs à montrer que l’appétence des Français pour l’immobilier neuf s’est considérablement accrue à l’occasion du confinement. La crise du coronavirus aurait-elle boosté le marché du neuf ? Force est de constater qu’une accélération s’est incontestablement produite à la sortie du premier confinement. « En mars et en avril derniers, les recherches de logements neufs effectuées sur nos sites SeLoger neuf et Logic-immo neuf ont connu un léger tassement » explique Sébastien Blanc, Directeur Marchés Neuf & Construire au sein du groupe SeLoger. « Mais à ce tassement des recherches ont succédé une reprise dès le mois de mai puis une véritable explosion des visites sur nos sites en juin ».

Dans le neuf, l’offre est loin de combler la demande

Les logements neufs ont la cote ! Selon une étude SeLoger, 1/4 des acheteurs font le choix du neuf dans leur recherche immobilière et une majorité d’entre eux se tournent vers la maison individuelle, confortant celle-ci dans son statut de bien préféré des Français. Mais encore faut-il trouver chaussure à son pied… Voire, trouver chaussure, tout court ! Les logements neufs sont victimes de leur succès et l’offre étant loin de répondre à la demande, le neuf est un marché de pénurie. « L’offre se tarit et le rythme de production de biens immobiliers neufs est insuffisant » déplore Sébastien Blanc.

Mais la rareté des logements neufs n’est pas le seul obstacle auquel les futurs acheteurs se heurtent. Car alors que 60 % de ces acquéreurs sont des primo-accédants, ces mêmes primo-accédants comptent le plus souvent sur un prêt immobilier pour financer leur projet. Or les conditions d’octroi des crédits bancaires se sont considérablement durcies. « Environ 20 % des dossiers acceptés en 2019 ne le seraient plus aujourd’hui », estime William Truchy, le Directeur Général des Directions commerciales du groupe Kaufman & Broad. « On sent que la motivation globale des acheteurs reste présente mais avec une réelle difficulté à faire accepter un financement… On a besoin de plus de souplesse sinon le marché va se bloquer » explique-t-il. Enfin, si les aficionados de l’immobilier restent confiants dans la concrétisation de leurs projets, des doutes demeurent. Car alors que 59 % des futurs acquéreurs ne doutent pas qu’ils deviendront propriétaires dans les prochains mois, 66 % s’inquiètent de la raréfaction de l’offre et 71 % avouent redouter une explosion des prix (Source : Étude SeLoger). « Selon notre baromètre SeLoger des prix du neuf, un logement neuf coûte, en moyenne, 4 872 € euros du mètre carré » précise Sébastien Blanc. « Et dans le neuf, les prix augmentent 1,5 plus vite que dans l’ancien ».

Les élections municipales ont freiné la construction de logements

Malgré le Covid et le récent reconfinement, le gouvernement a pris soin d'assurer la continuité des activités de BTP et du marché de l'immobilier. Les demandes de permis de construire continuent, notamment, d'être instruites. Pour autant, on déplore un déficit de nouveaux logements mais ce déficit préexistait la crise du Covid. « L’absence totale d’activité en termes d’autorisation de permis de construire que nous subissons depuis maintenant plusieurs mois n’a rien à voir avec la situation sanitaire », souligne ainsi William Truchy. En cause, les élections municipales, dont chacun sait qu'elles constituent un frein à la construction. « Chaque année d’élections, le marché recule de 25 % en moyenne, donc même sans épidémie, la situation aurait été très compliquée pour notre secteur », affirme Pierre Bibet, Délégué Général de la Fédération des promoteurs immobiliers d’Île-de-France. En effet, il est commun que lors des changements de municipalités, la délivrance de permis de construire tombe quasiment à l'arrêt. N'entend-on pas dire d'un maire qui bâtit qu'il est un maire battu ? Mais cette fois, la situation a empiré. À l'origine de cette aggravation, des élections municipales aussi chaotiques qu'interminables. Jugez plutôt, le chiffre avancé par Pierre Bibet cette année fait froid dans le dos. A fin septembre, les promoteurs ont enregistré une chute de production de 54 % !

Répondre aux attentes post-confinement des Français

Mais alors comment repartir du bon pied en 2021 ? Tout d’abord, en répondant aux nouvelles attentes des acquéreurs. À ce propos, plusieurs enseignements peuvent être tirés des derniers chiffres recueillis par SeLoger. Tout d'abord, les Français sont toujours plus intéressés par la maison individuelle. « Alors qu’elle était déjà plébiscitée par les futurs acheteurs d’un logement neuf, la maison individuelle est désormais encore plus demandée qu’elle ne l’était » constate Sébastien Blanc, Directeur Marchés Neuf & Construire chez SeLoger. « La demande pour ce type de produits a littéralement bondi pendant le confinement et elle reste orientée à la hausse. Sur SeLoger neuf, avant le premier confinement,  les maisons individuelles faisaient l’objet de 42 % des recherches. Post-confinement, 46 % des requêtes portent sur une maison individuelle. Et sur Logic-Immo, on est passés de 53 % à 58 % ».

Il est également à noter que la présence d’un espace extérieur (jardin, terrasse) est devenue un critère essentiel aux yeux de 26 % des porteurs d’un projet d’achat immobilier dans le neuf. Enfin, les futurs acquéreurs semblent s’être (re)découvert des envies d’espace ! « L’avènement du télétravail et le besoin de disposer d’une pièce où s'isoler afin de travailler sans risquer d'être dérangé font que les recherches sur les logements de plus de 100 m² de superficie ont explosé. Et qu’à l’inverse, celles portant sur des biens de moins de 100 m² de superficie reculent » indique Sébastien Blanc.

Un soutien très attendu de la part des pouvoirs publics

Les professionnels du secteur comptent aussi sur un accompagnement accru des collectivités sur le long terme. « Cet accompagnement passe notamment par le maintien sur les prochaines années de certains dispositifs, comme le dispositif Pinel », souligne William Truchy. « On ne pourra sans doute pas compenser les pertes de 2020, mais on reviendra en tout cas avec une offre bien plus forte. Et j’ai bon espoir que le dynamisme soit le maître-mot de 2021 » ajoute-t-il. Même son de cloche du côté de Pierre Bibet qui insiste, quant à lui, sur la nécessité de dématérialiser les autorisations d’urbanisme prévues au 1er janvier 2022. « Au regard de la situation actuelle, je ne suis pas certain qu’on atteigne cet objectif dans les temps car très peu de collectivités ont engagé cette démarche... On sait pourtant que dans les villes qui l’ont fait, ça marche très bien. C'est le cas à Issy-les-Moulineaux. »

Repenser la ville de demain

La construction est un enjeu sur le long, voire sur le très, très long terme. Parce qu'elle contribue à façonner la ville de demain, elle est essentielle, mais elle est également source d'espoir. Et sous-tend l'optimisme dont Pierre Bibet fait preuve pour 2021 : « C’est l’année où il faut passer à des objectifs de moyens plutôt qu’à des objectifs de résultats à tout prix, comme se demander comment se donner les moyens d'atteindre la neutralité carbone en 2050. »Une ambition écologique n’est absolument pas antinomique de la notion de ville. Aux yeux de Pierre Bidet, c'est même tout le contraire ! « En percevant la ville comme dense et où il ne fait pas bon vivre, on en fait la coupable idéale alors qu’elle peut être la solution ! C’est en construisant et en reconstruisant la ville sur elle-même que l’on est ZAN (Zéro Artificialisation Nette), car on utilise alors moins de foncier. C’est en construisant des filières de matériaux biosourcés et en proposant des formations sur la technicité de la construction en bois, en chanvre ou en paille qu’on réduira notre bilan carbone », s’enthousiasme-t-il. Autant d’objectifs qui demandent qu'un effort commun soit mis en place. Reste à voir si tous les acteurs sauront s’unir efficacement et repenser la ville en changeant totalement de paradigme…

Une ambition écologique n’est absolument pas antinomique de la notion de ville. Aux yeux de Pierre Bibet, c'est même tout le contraire ! « En percevant la ville comme dense et où il ne fait pas bon vivre, on en fait la coupable idéale alors qu’elle peut être la solution ! C’est en construisant et en reconstruisant la ville sur elle-même que l’on est ZAN (Zéro Artificialisation Nette), car on utilise alors moins de foncier. C’est en construisant des filières de matériaux biosourcés et en proposant des formations sur la technicité de la construction en bois, en chanvre ou en paille qu’on réduira notre bilan carbone », s’enthousiasme-t-il. Autant d’objectifs qui demandent qu'un effort commun soit mis en place. Reste à voir si tous les acteurs sauront s’unir efficacement et repenser la ville en changeant radicalement de paradigme…