Logement neuf : vers un ralentissement du marché immobilier en 2018 ?

Logement neuf : vers un ralentissement du marché immobilier en 2018 ?

Dans l’immobilier neuf, les ventes ont été globalement stables au cours des derniers mois. Mais cela pourrait se compliquer dans les prochains trimestres, avec un recul de 8 % des volumes de transaction. 

Immobilier neuf : des ventes stables sur 12 mois

Le marché du logement neuf est resté soutenu en 2017. Ainsi, chez les promoteurs immobiliers, 130 000 logements neufs ont été vendus en 2017, soit une hausse de 2 % par rapport à 2016 (127 000 ventes). Ces niveaux égalent à peu près les records historiques du cycle précédent, atteints en 2006-2007. Néanmoins, après un bon début d’année, les ventes ont marqué le pas, et, au quatrième trimestre, étaient en recul de 3,8 % sur un an. Ceci s’explique notamment par un attentisme des acheteurs face aux incertitudes fiscales (réformes du Pinel, du PTZ et de l’ISF). Notons que la répartition entre ventes aux investisseurs et ventes aux accédants reste assez équilibrée, représentant respectivement 54 % et 46 % du total. 

Ventes Logements Neufs
Les ventes sont en hausse de 2 % en 2017. © Crédit Agricole

Bon à savoir

En Île-de-France, les ventes des logements neufs se redressent assez nettement en 2017 (+ 5,7 % sur un an), même si, d’après une enquête Insee auprès des promoteurs, la tendance sur la demande des logements neufs s’infléchit légèrement.

Les mises en vente des logements neufs reculent

Les mises en vente des logements neufs ont reculé en 2017, après une hausse marquée de 23 % en 2016. Elles se sont repliées assez nettement au 3e et 4e trimestres et ont baissé de 4,3 % sur l’ensemble de l’année, à 121 800 unités. Ceci s’explique notamment par les difficultés à initier de nouveaux projets (rareté du foncier, poids des normes et des recours…). De son côté, l’encours des logements neufs (achevés, en cours ou en projet) proposés à la vente reste à peu près stable. Il atteint 103 900 unités au 4e trismestre 2017, contre 103 500 un an plus tôt. Enfin, les stocks sont faibles, à 33 000 unités : 4 % des encours sont achevés, 26 % en cours de construction et 70 % en projet. En Î​le-de-France, l’encours des logements neufs est stable également, à 9,6 mois de vente au 4e trimestre 2017, comme un an plus tôt. Les prix des logements neufs sont en reprise très modérée : les prix des appartements se sont accrus de 0,1 % sur un an au 4e trimestre 2017, après 0,3 % au 3e trimestre.  

Construction : reprise marquée début 2018

Sur les trois derniers mois, les permis de construire s’accroissent de 5,2 % par rapport aux trois mois précédents et les mises en chantier de 2,9 %.

Les réformes des aides à l'accession pèsent sur le marché

En 2018 et 2019, le secteur du logement neuf devrait rester dynamique, même si un emballement du marché semble peu probable. On devrait plutôt assister à un atterrissage en douceur, lié au recentrage sur les zones tendues des mesures de soutien dans le neuf (PTZ et Pinel) et à un effritement de la capacité d’achat des emprunteurs. En 2018, une baisse des ventes d’environ 8 % par rapport à 2017 est estimée dans le neuf. La transformation de l’ISF en IFI (Impôt sur la fortune immobilière), avec un patrimoine financier qui sort de l’assiette, risque de favoriser des arbitrages aux dépens de l’immobilier. Mais cet effet devrait être limité, avec une baisse probable des nouveaux investissements locatifs ou des achats de résidences secondaires, mais pas de reventes massives de logements. Les mesures du choc d’offre (facilitation des projets d’urbanisme, simplification des normes et lutte contre les recours abusifs, etc.) devraient permettre une hausse de l’offre et une baisse des coûts, donc a priori une baisse des prix du logement neuf.

Permis Construire France
Une hausse de 10 % des mises en chantier est attendue en 2018. © Crédit Agricole