Avec le bail réel solidaire, achetez un logement neuf vraiment moins cher

Le bail réel solidaire repose sur une idée simple mais efficace : l’acquéreur devient propriétaire de son logement, mais pas du terrain sur lequel il est construit. Ce terrain reste la propriété d’un organisme foncier solidaire (OFS), généralement à but non lucratif, qui le met à disposition de l’acheteur via un bail longue durée pouvant aller de 18 à 99 ans.

En supprimant le coût du foncier de l’opération, le prix de vente du logement est considérablement réduit. L’acquéreur verse simplement une redevance modeste chaque mois à l’OFS pour l’occupation du terrain, ce qui lui permet d'accéder à la propriété sans supporter l’intégralité du coût immobilier.

Le BRS est un dispositif strictement réglementé. Il s’adresse exclusivement à des personnes physiques dont les ressources ne dépassent pas certains plafonds, définis en fonction de la localisation du bien et de la composition du foyer. Ces plafonds sont calqués sur ceux du prêt social location-accession (PSLA), ce qui garantit une orientation vers les ménages modestes.

Par ailleurs, le logement acquis dans le cadre du BRS doit obligatoirement constituer la résidence principale de l’acheteur. Il ne peut être ni utilisé comme résidence secondaire, ni mis en location, sauf cas exceptionnels (mutation professionnelle, situation de handicap, etc.) et après accord de l’OFS.

L’un des principaux atouts du bail réel solidaire est l’économie réalisée sur le prix d’achat. En retirant le foncier de l’équation, le coût d’acquisition peut être diminué de 20 à 40 % par rapport au prix du marché pour un logement comparable dans le même quartier. Cela rend possible l’accession à la propriété dans des zones habituellement inaccessibles aux budgets modestes, notamment en milieu urbain tendu.

Les programmes neufs proposant des logements en BRS permettent ainsi d’acheter un appartement neuf à un prix au mètre carré nettement inférieur à celui du marché libre. Cette baisse de prix facilite aussi l’obtention d’un crédit immobilier plus adapté à la capacité d’endettement du foyer.

Le dispositif BRS est conçu pour limiter les risques liés à l’achat immobilier. Le prix de revente est encadré, ce qui empêche toute spéculation immobilière. Ainsi, même en cas de revente, le logement demeure dédié à des ménages modestes dont les revenus ne dépassent pas les plafonds définis. L’acquéreur s’engage à revendre le bien à un prix déterminé selon une formule précise, prenant en compte l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL), tout en respectant le plafond fixé par l’OFS.

Cette régulation garantit la pérennité de l’accessibilité du parc immobilier concerné. L’OFS joue également un rôle de tiers de confiance dans la transaction, en assurant la transparence et la continuité des engagements liés au BRS.

Malgré ses nombreux avantages, le bail réel solidaire reste encore marginal dans l’offre immobilière globale. Il est principalement proposé par des promoteurs partenaires d’OFS et dans certaines zones où les collectivités territoriales soutiennent activement l’accession sociale à la propriété. Toutefois, le nombre d’opérations en BRS tend à croître, porté par la volonté des pouvoirs publics d’élargir l’accès au logement.

Plusieurs villes comme Nantes, Bordeaux, Lille ou Lyon par exemple multiplient les programmes immobiliers intégrant des lots en BRS. Ce développement progressif vise à structurer une véritable filière de l’accession abordable, fondée sur la solidarité foncière.

Le recours au BRS est cumulable avec d'autres aides financières, ce qui renforce son attractivité. Parmi celles-ci, on retrouve notamment le prêt à taux zéro (PTZ), les aides locales des collectivités ou encore l’épargne logement.

En outre, la TVA est réduite à 5,5 % au moment de l’achat, au lieu des 20 % habituels. Ces dispositifs permettent de réduire l’apport initial nécessaire et d’optimiser le plan de financement des acquéreurs.

De plus, certains programmes BRS sont proposés avec des garanties supplémentaires, comme la sécurisation en cas d’impayés, des protections en cas de revente forcée ou des assurances adaptées, rendant le parcours d’accession encore plus sûr.

Si le BRS offre de nombreux avantages, il comporte aussi quelques contraintes qu’il convient de prendre en compte. D’une part, la revente encadrée peut limiter la valorisation du bien dans le temps. L’acquéreur ne peut pas réaliser une plus-value libre comme dans un achat classique. D’autre part, l’offre de logements en BRS reste encore concentrée dans certaines zones, ce qui restreint le choix géographique.

Enfin, bien que le bâti et le foncier soient scindés, l’acquéreur doit s’acquitter d’une redevance mensuelle auprès de l’OFS. Même si celle-ci reste modique (souvent de l’ordre de quelques euros par mètre carré), elle constitue un montant supplémentaire à intégrer dans le budget global au moment d’évaluer le coût du projet.