Tout comprendre sur le bail réel solidaire

Le bail réel solidaire repose sur un concept novateur de dissociation du foncier et du bâti. Concrètement, en achetant un logement sous ce dispositif, vous devenez propriétaire du bâti (la maison ou l’appartement), tandis que le terrain reste la propriété de l'organisme de foncier solidaire (OFS). Vous louez ce terrain pour un loyer modique, en signant un bail d’une durée de 18 à 99 ans.

Cette structure permet une économie substantielle de 20 % à 40 % en moyenne sur le prix d'acquisition total, en fonction de la localisation géographique.

Les OFS sont des organismes à but non lucratif, dont l'objectif est de constituer un parc de terrains pour permettre l'accession à la propriété, ou à la location, des ménages modestes. Ces organismes achètent des terrains (bâtis ou non) et restent propriétaires de ces terrains.

Le processus d'acquisition pour le preneur est similaire à celui d’une vente en l'état futur d'achèvement (VEFA). Une fois le contrat de réservation signé, le preneur verse une redevance modique pour le terrain. Ce modèle permet aux OFS de réinvestir dans de nouveaux projets fonciers, augmentant ainsi le nombre de bénéficiaires potentiels.

Chaque OFS collabore avec les collectivités locales pour définir les critères de sélection des bénéficiaires. Ces critères incluent la typologie du logement, la composition du ménage, la proximité avec le lieu de travail et, parfois, le statut de locataire occupant du parc social.

Pour être éligible, le ménage doit également respecter des plafonds de ressources, mis à jour annuellement par les autorités publiques. Le logement doit être utilisé comme résidence principale.

Le dispositif BRS est particulièrement utile dans les zones où le marché immobilier est tendu. La France est divisée en plusieurs zones :

• Zone Abis : Paris et 76 communes de l'Île-de-France ;
• Zone A : l’agglomération parisienne, la Côte d’Azur, le Genevois français et les grandes métropoles de province ;
• Zone B1 : les agglomérations de plus de 250 000 habitants, la grande couronne parisienne, le pourtour de la Côte d’Azur, certaines villes de l’Outre-Mer et la Corse ;
• Zone B2 : les agglomérations de plus de 50 000 habitants, les communes à forte zone littorale ou transfrontalière et le pourtour de l’Île-de-France ;
• Zone C : le reste de la France.

L'achat d'un logement via un bail réel solidaire présente de nombreux avantages financiers :

• il permet une économie de 20 % à 40 % sur le prix total de l'acquisition, selon le secteur ;
• la TVA appliquée à l’achat est réduite à 5,5 % au lieu des 20 % habituels ;
• le preneur peut bénéficier d'un prêt à taux zéro (PTZ), réservé aux primo-accédants ;
• dans certaines communes, un abattement de taxe foncière de 30 % à 100 % peut également être appliqué ;
• le loyer du terrain est faible et indexé sur l’indice de référence des loyers (IRL).

En cas de revente, le BRS garantit que le logement reste accessible aux ménages éligibles. Le prix de vente est plafonné au prix initial, ajusté selon l’indice choisi par l'OFS. Cette mesure permet de maintenir une accessibilité financière à long terme.

Le nouvel acquéreur bénéficiera également d’un BRS d’une durée minimum de 18 ans, assurant ainsi la pérennité du dispositif.