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Défaut dans le bien : qui du logement neuf ou ancien est le plus protégé ?

Défaut dans le bien : qui du logement neuf ou ancien est le plus protégé ?

Si le prix d’un logement neuf est généralement supérieur à celui d’un logement ancien, l’acheteur est davantage protégé en cas de malfaçons dans le bien. Le point sur les protections dont bénéficient l’acquéreur dans le neuf et dans l’ancien.

Défaut dans le bien : qui du logement neuf ou ancien est le plus protégé ?

Quelles sont les garanties qui protègent l’acheteur d’un logement neuf ?

En achetant un logement neuf en VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement), l’acquéreur bénéficie d’une protection contre les éventuels défauts du logement durant les 10 années qui suivent son achat, grâce à des nombreuses garanties légales. L’acheteur bénéficie notamment d’une garantie de parfait achèvement, qui couvre pendant un an les désordres apparents signalés lors de la réception du logement neuf, ainsi que ceux révélés dans l’année qui suit la réception. Au bout d’un an, la garantie de bon fonctionnement (ou garantie biennale) prend la suite : pendant deux ans, l’acheteur est couvert contre les désordres affectant le fonctionnement des éléments d'équipement dissociables du bâtiment (volets, radiateurs...). Enfin, l’acheteur bénéficie de la garantie décennale, qui le protège pendant 10 ans. Cette garantie couvre les dommages compromettant l’utilisation normale du logement, la solidité de l'ouvrage et des éléments d'équipement indissociables ou qui le rendent impropre à sa destination.

Bon à savoir

Grâce à l’assurance dommages-ouvrage souscrite par le promoteur pour son compte,  l'acquéreur n'a pas à prendre en charge les réparations nécessaires en cas de malfaçons dans le logement neuf.

Dans l’ancien, l’acheteur est protégé contre les vices cachés

Dans le cadre d’un achat dans l’ancien, l’acquéreur est informé sur l’état du logement au préalable, grâce au dossier de diagnostic technique (surface, gaz, électricité, amiante, plomb, etc.). Il bénéficie également de la garantie des vices cachés, qui couvre les malfaçons qui rendent le logement impropre à son usage d’habitation (fondations défectueuses, présence de termites, défaut d’étanchéité ou de l’humidité, etc.). On considère généralement qu’un défaut constitue un vice caché si l’acquéreur n’aurait pas acheté le bien immobilier, ou tout du moins pas au même prix, en connaissance de ces malfaçons. Précisons que pour bénéficier de la garantie des vices cachés, les défauts constatés dans le logement doivent être graves, antérieurs à la vente et non apparents. Le vice caché n'est pas un vice dissimulé par le vendeur mais un défaut dont il n’avait pas connaissance. En présence de vices cachés, l’acheteur a deux ans pour agir devant le tribunal de grande instance pour obtenir une diminution du prix ou une annulation de la vente.

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Neuf ou ancien : dans quel cas l’acheteur est-il le plus protégé ?

Le prix d’un logement ancien est généralement moins élevé que celui d’un logement neuf aux caractéristiques similaires (15 à 20 % de moins), mais qui dit ancien, dit travaux à prévoir. Même si les diagnostics à fournir lors de l'achat préservent l’acheteur de mauvaises surprises, il doit tout de même s'attendre à être contraint d'entreprendre des petits ou gros travaux de rénovation à court ou moyen terme (réfection de la toiture, changement de la chaudière, isolation des combles, remise aux normes de l'électricité…). Par contre, en achetant dans le neuf, l’acquéreur est assuré d'avoir un logement répondant aux dernières normes de construction, et très performant au niveau énergétique. Un achat en VEFA est également accompagné de tout un panel de garanties protégeant l’acheteur en cas de défauts constatés dans le logement neuf. Avec l'assurance dommages-ouvrage, la plupart des réparations sont prises en charge. L’acheteur n’a donc pas de travaux à prévoir à court ou moyen terme. Certaines réparations sont même prises en charge pendant 10 ans grâce à la garantie décennale.

Bon à savoir

Si le vendeur a ajouté une clause de non-garantie des vices cachés dans le contrat de vente d'un logement ancien, l’acquéreur ne pourra pas bénéficier de la garantie des vices cachés.

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