Logement VEFA : les indemnités en cas de retard de livraison sont-elles toujours automatiques ?

15 aoû 2019
mis à jour le
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Acheter un logement en VEFA implique parfois de légers retards en ce qui concerne la livraison. Heureusement, en tant qu’acheteur, la loi vous protège et vous permet d’obtenir des indemnités. Attention toutefois, car ces dernières ne sont pas toujours systématiques…

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En cas de retard de livraison de logement neuf, des pénalités de retard peuvent être appliquées. ©  rsooll - Shutterstock
En cas de retard de livraison de logement neuf, des pénalités de retard peuvent être appliquées. © rsooll - Shutterstock

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Un retard de livraison de logement neuf ouvre droit à des indemnités

Un retard de livraison de logement neuf peut avoir des répercussions importantes sur un acheteur, notamment en termes de coût. Mais, la loi vous protège ! Le Code de la construction donne en effet la possibilité de réclamer des indemnités, même si le montant n'est pas spécialement précisé dans le contrat. En cas de retard, un constructeur doit verser une pénalité pour retard de livraison, proportionnelle à la durée du retard, à partir du moment où ce dernier est supérieur à 30 jours. En ce qui concerne le montant, comptez au minimum 1/3000e du prix du logement neuf par jour de retard constaté, mais attention, le constructeur peut faire en sorte de comptabiliser uniquement les jours ouvrables...

Pour une protection optimale face à un éventuel retard de livraison, mieux vaut ajouter à votre contrat de réservation la notion de « pénalités pour retard de livraison », si ce dernier ne la contient pas déjà. Pensez aussi à ce qu’une date de livraison précise soit indiquée, et non un vague trimestre.

Des indemnités, oui… mais pas dans tous les cas !

Si un acheteur peut bénéficier d’indemnités en cas de retard de livraison de son logement neuf, il est important de préciser que ces dernières ne sont pas automatiques… Et pour cause, aucune indemnité ne sera versée à un acheteur si le chantier a pris du retard à cause d’évènements exceptionnels : neige ou vent extrême, pluie abondante, inondation… ou tous autres évènements qui sont subis et non provoqués par le constructeur. En effet, selon l’état d’avancement de construction de votre logement neuf, les conditions météorologiques peuvent avoir un fort impact. En phase de gros œuvre par exemple, le vent ou de fortes inondations peuvent bloquer le bon déroulement du chantier. En revanche, si le chantier du logement neuf est hors d'eau et hors d'air, la pluie ou le vent ne peuvent justifier un retard... Si un constructeur justifie son retard de livraison par des évènements exceptionnels, il doit obligatoirement fournir des relevés météo qui témoignent des dates des aléas climatiques en question.

Quelles démarches réaliser pour réclamer vos indemnités ?

Pour réclamer les indemnités qui vous sont dues en cas de retard de livraison, vous devez rédiger un courrier adressé soit au constructeur (garantie extrinsèque), soit à son garant (garantie intrinsèque), soit au maître d’œuvre auquel vous aurez fait appel. Dans ce courrier, vous devrez préciser le jour à partir duquel court le retard, de façon à marquer le premier jour de paiement des indemnités. Notez aussi que si vous devez l’envoyer au garant ou au maître d’œuvre, il vous faudra envoyer également une copie du courrier au constructeur ! Quoi qu'il en soit, pensez bien à envoyer ce courrier en recommandé avec accusé de réception, ou envoyez-le par pli d’huissier.

Si vous êtes en désaccord avec votre constructeur en ce qui concerne les causes de retard de livraison, vous pouvez tout à fait faire appel à un expert nommé par un juge qui saura obtenir les relevés météo pour la période de chantier et calculer en conséquent le retard réellement imputable.

Quid d’un retard dû à un abandon du chantier ?

Le retard peut être dû à un abandon du chantier, mais dans ce cas, il faut actionner des leviers particuliers, et notamment des garanties particulières. L’abandon de chantier n’est pas un simple arrêt temporaire du chantier, il se caractérise par un arrêt injustifié et anormalement long des travaux de construction. Lorsque les travaux sont interrompus sans aucun motif, sans cas de force majeur caractérisé par un évènement extérieur, imprévisible et irrésistible, un cas fortuit, des intempéries ou une période de congés, il s’agit d’un abandon de chantier.

Les garanties signées avec le promoteur

Vous avez signé une garantie d’achèvement du promoteur, qui doit être mentionné dans l’acte de vente. Mais cette garantie peut être de deux natures différentes :

  • Si elle est extrinsèque, c’est le garant qui s’engage à achever les travaux
  • Si elle est intrinsèque, c’est le promoteur qui s’engage.

Lorsque le chantier est annulé, vous pouvez récupérer les fonds déjà investis grâce à la garantie de remboursement.

Les recours possibles

Vous devez commencer par mettre le promoteur en demeure de reprendre les travaux, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par voie d’huissier. Il est important de rappeler la date de livraison qui a été convenue dans le contrat signé.

Lorsque l’abandon de chantier s’explique par des difficultés financières de l’entreprise et qu’un redressement judiciaire est en cours, il faut alors s’adresser à l’administrateur judiciaire.

Si les travaux ne reprennent pas, il est important de faire constater l’arrêt des travaux par un huissier. Vous disposez ensuite d’autres recours :

  • Le recours en référé qui permet de demander au juge d’ordonner à l’entreprise de terminer les travaux sous astreinte, ou qui permet de faire constater l’abandon de chantier et obtenir la possibilité de le faire reprendre par une autre entreprise.
  • Le recours au fond pour invoquer la responsabilité de l’entreprise et demander non seulement une réparation du préjudice, mais également des dommages et intérêts.

En cas de retard de livraison, il est d’abord conseillé de mettre en demeure le constructeur de livrer le logement neuf avec un délai supplémentaire raisonnable. Ce n’est que si la mise en demeure reste infructueuse que vous pourrez entamer une réclamation de pénalités de retard.

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