VEFA : Les acquéreurs doivent contrôler les travaux à chaque appel de fonds

VEFA : Les acquéreurs doivent contrôler les travaux à chaque appel de fonds

Lors de l’achat d’un logement en VEFA, le paiement s’effectue toujours de façon échelonnée, en fonction de l’avancée du chantier. Mais les acquéreurs doivent vérifier eux-mêmes que les appels de fonds effectués par le promoteur sont justifiés, au risque d'être perdants en cas de retard de livraison et de conflit avec le promoteur.

Le paiement d’un bien en VEFA est soumis au paiement échelonné

Lorsque vous achetez un logement en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), le paiement ne s’effectue pas comme lorsque vous achetez un bien dans l’ancien. Ce paiement est échelonné, et cet échelonnement est fixé de façon stricte et encadrée, il ne peut donc pas s’agir d’un versement décidé arbitrairement entre les parties. C’est le promoteur qui effectue des appels de fonds à différentes étapes de la construction, et la banque débloque ainsi la somme correspondant à cet état d’avancement des travaux. Notez que dans votre contrat de vente, doivent obligatoirement figurer à la fois la somme totale que vous devez régler pour l’achat du logement, ainsi que les modalités de paiement et les différentes étapes correspondant à l’échelonnement du paiement. Vous devrez ainsi verser un dépôt de garantie lors de la réservation du logement, et le solde du montant est versé le jour de la livraison. Entre ces deux étapes, d’autres levées de fonds ont également lieu.

Bon à savoir

Le montant du dépôt de garantie est également encadré : maximum 5 % si le délai de la signature de l’acte de vente est d’un an, maximum 2 % si ce délai est compris entre 1 et 2 ans.

Un échelonnement en fonction des étapes de la construction

L’échelonnement des versements du prix de vente du logement est établi par la loi, et est effectué en fonction de l’avancée du chantier. Les versements effectués ne doivent pas dépasser les seuils légaux suivants :

  • 35 % du montant total lors de l’achèvement des fondations.
  • 70 % du montant total lors de la mise hors d’eau.
  • 95 % du montant total lors de l’achèvement.
  • Les 5 % restants seront théoriquement versés lors de la livraison du logement.

Vidéo : Comment se déroule le paiement d'un logement neuf en VEFA

Bon à savoir

Vous pouvez retenir les 5 % restants lors de la livraison si vous émettez des réserves sur le procès-verbal de livraison.

Le contrôle de l’avancement des travaux est impératif

Il est impératif de réaliser des contrôles de l’avancement des travaux lorsque le promoteur effectue un appel de fonds à votre banque. En tant qu’acquéreur, vous êtes légalement responsable du risque financier que représente l’échelonnement du paiement. La Cour de Cassation a récemment tranché le cas d’un couple qui a acheté un logement en VEFA et qui n’avait pas vérifié que les appels de fonds adressés par la banque étaient bien justifiés par l’avancement des travaux. Le couple s’est ainsi aperçu que le chantier prenait beaucoup de retard et qu’il ne pouvait pas percevoir les loyers espérés. Il a donc demandé l’annulation de la vente, ce qui implique la remise des choses en l’état antérieur, chacun rendant à l’autre ce qu’il a reçu.

Le vendeur devait donc rendre aux acquéreurs les fonds qu’il avait reçus en leur nom, mais ce dernier a été placé en faillite, la restitution devenait donc hypothétique. Le couple devait de son côté rendre à la banque les montants qu’elle avait payés, puisque l’annulation de la vente entraînait l’annulation du prêt. Comme ils ne pouvaient pas rembourser, les acquéreurs ont estimé qu’en versant directement l’argent au vendeur, sans contrôler l’avancement des travaux, la banque avait commis une faute. Les juges ont rejeté cet argument et ont considéré que la banque n’a pas à vérifier elle-même la réalité de ce que lui demande le promoteur dans la mesure où ses clients lui ont donné mission de payer celui-ci au vu des attestations d’avancement des travaux. Les acquéreurs devaient donc vérifier eux-mêmes que les appels de fonds étaient justifiés, et ces derniers se sont retrouvés dans l’obligation de rembourser la banque.

Référence juridique

  • Cass. Civ 1, 26.9.2018, K 17-19.535