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Pourquoi investir dans l’immobilier neuf en 2022 ?

24 juin 2022
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Cette année, de grands changements ont lieu dans le secteur de l’immobilier ! Loi Pinel refondée, loi Lemoine en faveur des emprunteurs mais aussi nouvelles attentes des acheteurs... Tour d’horizon des avantages à acheter dans le neuf en 2022.

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Deux nouveaux immeubles sortiront bientôt de terre à Nanterre et Issy-les-Moulinaux. © Jean-Paul Comparin
2022 est une excellente année pour investir dans l'immobilier neuf. © Jean-Paul Comparin

Sommaire

Changer d’assurance emprunteur avec la loi Lemoine

Depuis le 1er juin, les conditions de souscription à une assurance emprunteur se sont grandement assouplies grâce à l’entrée en vigueur de la loi Lemoine. En effet, celle-ci permet, notamment, de changer son assurance de prêt à tout moment de la vie du contrat et pas seulement à chaque date anniversaire. Attention toutefois, la nouvelle assurance devra offrir des garanties équivalentes à l’ancien contrat. Autre avancée : il ne sera désormais plus nécessaire d’envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) pour informer votre banque de votre intention de changer d’assurance de prêt… Un simple courrier, email ou message sur votre espace client suffiront. 

De plus, la loi Lemoine étend le droit à l’oubli de façon très significative. Jusqu’à présent, en cas de cancer, il fallait avertir de sa maladie pendant 10 ans après la fin du traitement, sans rechute. Ce délai n’est plus que de 5 ans et couvre, également, les hépatites C. Le droit à l’oubli sera peut-être également étendu à certaines maladies chroniques par la suite, comme le diabète, par exemple. Toujours du côté médical, la loi Lemoine met aussi fin au questionnaire médical, pour tous les prêts de moins de 200 000 € arrivant à échéance avant le 60e anniversaire de l’emprunteur. 

À noter que vous pouvez vous occuper vous-même de ce changement d’assurance ou demander à ce que le nouvel assureur s’en occupe pour vous. Vous pouvez également confier cette tâche à un courtier immobilier Cafpi, par exemple, qui comparera du même coup tous les contrats d’assurance afin de vous proposer le plus adapté à votre profil. Un gain de temps mais aussi d’argent quand on sait que l’assurance emprunteur peut représenter jusqu’à 30 % du coût du crédit.

La loi Lemoine supprime le questionnaire médical et étend le droit à l'oubli de 5 ans et l'ouvre aux hépatites C.

Le Super Pinel bientôt en vigueur

Dispositif bien connu et en vigueur depuis 2014, la loi Pinel permet de défiscaliser une partie de ses revenus locatifs en louant son bien neuf situé en zone tendue (A, Abis ou B) à des ménages modestes, sur une durée déterminée. Elle permet donc de se créer un patrimoine immobilier tout en bénéficiant d’une réduction de ses impôts sur le revenu.

Cela vaut pour une location de 6 ans, 9 ans ou 12 ans, qui permettent respectivement des taux de réduction d’impôt de 12, 18 et 21 %. Mais attention, 2022 est la dernière année pour profiter de ces taux attractifs ! À partir de 2023, ils connaîtront une première baisse, puis une seconde en 2024. Le but : laisser place au Super Pinel (ou Pinel+) qui prendra le relais à partir de 2025. 

Ce nouveau dispositif reprendra les codes du Pinel mais avec des normes de confort et de respect de l’environnement plus élevées. Ce sera ainsi la RE2020 qui devra s’appliquer au lieu de la RE2012. De plus, 3 nouveaux critères en ce qui concerne les logements éligibles entreront en vigueur :

  • Une surface minimale par typologie : 28 m² pour un T1, 45 m² pour un T2, 62 m² pour un T3, 79 m² pour un T4 et 96 m² pour un T5.
  • La présence systématique d’espaces extérieurs (terrasse, balcon) : 3 m² pour un T1 ou un T2, 5 m² pour un T3, 7 m² pour un T4, 9 m² pour un T5.
  • Une double exposition à partir du T3. 

Le neuf s’adapte aux attentes des Français

Ces nouvelles exigences sont en phase avec les attentes des Français depuis la crise sanitaire. En effet, ces derniers ont été largement éprouvés par les confinements successifs, ils ont donc envie d’espace et d’extérieur. Ainsi, leurs principaux critères dans la recherche de biens, à l’achat comme à la location, se portent sur la présence d’un extérieur ainsi que sur la possibilité d’avoir une pièce en plus. Que ce soit à des fins de télétravail, de salle de jeux pour les enfants ou pour en faire une chambre d’ami, ce besoin de modularité au sein du logement est désormais primordial pour les Français. 

Mais ce type de recherche n’est pas accessible partout. Pour avoir plus grand sans payer trop cher, il faut souvent s’éloigner du centre des grandes villes ou carrément déménager dans des villes plus petites. Cela explique le véritable boom qu'on connu les villes moyennes depuis la Covid-19. Bonne nouvelle pour les acquéreurs du neuf : cette dynamique va de pair avec la construction de programmes immobiliers neufs, particulièrement active dans ces zones.

De plus, le neuf attire d’autant plus les investisseurs que le gouvernement durcit les règles de location pour les biens anciens. En effet, dans sa lutte contre les passoires thermiques, le DPE a été réformé et devient obligatoire au même titre que les autres diagnostics (amiante etc.) et les biens les plus énergivores seront interdits à la location dès 2023 ! Ce sera notamment le cas des biens consommant plus de 450 kWh.m2 par an (classés G), puis de tous les biens classés G en 2025. À partir de 2028, les logements classés F ne pourront plus être loués non plus et les biens classés E suivront en 2034. Pour plus de sûreté, il vaut donc mieux investir dans un bien immobilier neuf, dont l’étiquette énergétique sera optimale.

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