Pour réussir son investissement locatif, voici les 10 commandements à suivre

Juliette Cadot
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Réussir son investissement locatif dans le neuf ne s'improvise pas. Cela nécessite de suivre quelques règles fondamentales pour maximiser son rendement et éviter la vacance locative. Grâce à ces 10 commandements, vous devriez pouvoir mettre toutes les chances de votre côté.

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Réussir votre investissement locatif dans le neuf, c'est avant tout choisir le bon programme et le bon appartement ! © Ruizluquepaz - Getty Images
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Bien connaître le quartier, vous ferez

Ça peut vous paraître évident, mais mieux vous connaîtrez la zone dans laquelle vous comptez investir, plus vous serez apte à évaluer les opportunités et les risques.

Par ailleurs, connaître le quartier, les aménagements existants et ceux à venir peuvent vous orienter dans vos choix. La présence de transports en commun et de commodités est souvent un atout pour la location : ne négligez pas ces critères.

Pour en savoir davantage sur les opportunités de l’endroit que vous comptez cibler, n’hésitez pas à demander des précisions aux services d’urbanisme de la localité.

Le marché, vous étudierez

Et plus particulièrement le marché local, en plus du marché national !

En observant les tendances locatives et les taux de vacance, vous pourrez alors faire un choix d’investissement éclairé… Que ce soit en termes de bien mais aussi de temporalité. N’hésitez pas à comparer différents programmes VEFA pour vous orienter vers celui qui vous semble le plus porteur.

Votre cible, vous étudierez

À qui voulez-vous destiner l’appartement neuf que vous achetez ? Une jeune famille, un étudiant seul, une colocation ? En définissant une cible au préalable, vous saurez plus facilement repérer ce qui pourrait lui correspondre. Ainsi, vous limiterez votre taux de vacance.

Si vous destinez votre location à des étudiants par exemple, un studio proche des écoles ou faculté serait davantage judicieux qu’un grand T6 au même endroit.

Les petits biens se louent généralement plus cher au m² mais moins longtemps, alors que les grands sont habités plus longtemps mais à un loyer plus intéressant au m² pour les locataires.

Par défaut, vous ne choisirez pas

Si vous souhaitez investir dans un programme neuf mais sans pour autant trouver une solution qui vous semble idéale, ne vous tournez pas vers un choix par défaut. Ce type d’achat est un investissement important et il serait dommage de tenter « faute de mieux »

Ne faites rien dans l'urgence : l'immobilier est un jeu de long terme, rien ne presse.

Néophyte ? Par une petite surface, vous commencerez

Devenir propriétaire d’un appartement à mettre en location, ça n’est pas un petit projet. S’il s’agit d’un premier investissement dans la pierre pour vous, essayez de contenir votre enthousiasme, même si vous pouvez vous le permettre.

On vous recommande de commencer par un appartement de taille raisonnable (jusqu’au T3 par exemple), afin de vous « faire la main » sur votre nouvelle situation, et surtout sur la gestion locative si vous décidez de vous en occuper vous-même.

Si l’expérience est concluante, vous pourrez alors songer à investir dans des surfaces plus grandes dans le futur. Un pas après l'autre !

Les délais de prescription, vous prendrez en compte

On vous le répétera souvent dans cet article, mais l’anticipation est clé dans l’investissement locatif. Pour ne pas vous retrouver bloqué dans vos finances, prenez en compte les temps de construction (et les retards potentiels).

Assurez-vous de prendre en compte également que votre bien ne puisse pas forcément être loué dès qu’il est terminé, donc ne le mettez pas trop tôt sur le marché : vous risqueriez d’y perdre des locataires qui auraient besoin d’une date d’entrée précise et fixe.

Louer nu ou meublé, vous déciderez

Faire un investissement locatif dans le neuf, c’est aussi choisir de quelle manière vous allez le proposer aux futurs locataires. Vous pouvez en effet soit le proposer en location nue, soit sans meubles, ou le meubler et le décorer.

Dans le premier cas, vous n’avez pas besoin d’investir en plus dans différents meubles et accessoires mais vous le louerez moins cher ; dans le second cas, c’est un budget supplémentaire mais vous pourrez proposer un loyer plus élevé.

Les locations meublées sont encadrées par la loi : renseignez-vous sur les éléments obligatoires à proposer à vos futurs locataires.

Le rendement, vous estimerez

L’investissement locatif, c’est la possibilité d’avoir un revenu mensuel passif.

Mais ce rendement s’anticipe. Posez-vous les bonnes questions : combien cette location me rapportera-t-elle chaque mois ? Et chaque année ? Dans combien de temps mon investissement de base sera-t-il amorti ?

Plus vous prévoyez, moins vous serez pris au dépourvu et mieux vous tiendrez les rênes de votre gestion locative.

Pour vous y retrouver dans vos calculs, ne surestimez pas le prix de votre loyer ! Consultez plusieurs professionnels de l’immobilier pour une estimation plus juste.

Les charges, vous anticiperez

Estimer les revenus est primordial, mais estimer les charges l’est tout autant. Frais de gestion, assurance, taxe foncière, charges de copropriété… Tout cela aura un impact sur votre budget et réduira votre rendement net. 

Sur les aides, vous vous renseignerez

En fonction du statut que vous choisirez, il se peut que vous puissiez bénéficier d’aides de l'État. 

Si la loi Pinel n’a plus lieu d’être depuis le 1er janvier 2025, vous pouvez encore bénéficier d’aides locales ou de la TVA à 5,5 % sur certains programmes.

Réalisez votre projet d'investissement locatif
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