Pinel 2022 : comment calculer le montant maximum autorisé du loyer ?

Lorsque vous investissez dans le neuf via le dispositif Pinel, c’est vous qui fixez votre loyer, mais vous ne pouvez pas dépasser un certain plafond : les montants sont encadrés. Le dispositif Pinel a été créé non seulement pour proposer plus de biens dans le parc immobilier neuf dans les zones tendues, mais également pour permettre à des ménages plus modestes d’habiter dans ces appartements dernier cri.

Pour établir le loyer de votre logement Pinel, il faut réaliser le calcul suivant : plafond de loyer x (coefficient multiplicateur de zone / surface utile) x surface utile. Voici comment trouver les éléments qui composent cette équation :

• Le plafond de loyer en fonction de la zone : au maximum 17,55 € par m² en zone Abis ; 13,04 € par m² dans la zone A ; 10,51 € par m² en zone B1. Les zones B2 et C ne sont plus concernées par les avantages de la loi Pinel depuis 2020.
• La surface utile du logement : soit la surface habitable, c’est-à-dire là où il y a une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 m (les surfaces mansardées ne comptent pas) + la moitié des surfaces annexes (en ne dépassant pas plus de 8 m² pour les annexes). De ce fait, si vous avez acheté un appartement de 45 m² avec un garage de 12 m², la surface utile sera de 51 m².
• Le coefficient multiplicateur de zone : il est fixé par le ministère des Finances Publiques et est toujours de 0,7 + 19 divisé par la surface utile du logement.

Le loyer pratiqué dans la location via le dispositif Pinel dépend donc énormément de la zone dans laquelle il est situé. De ce fait, il est difficile d’établir un loyer maximal exact, mais on peut se baser sur les achats moyens réalisés dans chaque zone, dans la limite d’investissement de 300 000 € (plafond établi par la loi Pinel).

• Dans la zone Abis (Paris et proche banlieue), le prix au m² dans le neuf étant généralement de 12 500 €, on peut acheter, avec un budget de 300 000 €, un bien d’environ 25 m². Le loyer maximal dans la zone Abis en loi Pinel sera donc de peu ou prou de 640,57 €.
• Dans la zone A (grandes villes, région PACA, région genevoise française), si l’on prend le prix moyen au m² dans les programmes neufs vendus à Nice, celui-ci est de 7 000 €. Dans la limite des 300 000 €, on peut porter son choix sur un bien de plus ou moins 43 m². Le loyer maximal en loi Pinel dans cette zone sera d’environ 640,26 € par mois.
• En zone B1, si l’on se base sur les prix pratiqués à Clermont-Ferrand, ceux-ci sont d’environ 4 100 € du m² dans le neuf. Avec un budget de 300 000 €, vous pouvez investir dans un bien d’environ 70 m². Le loyer maximal autorisé y sera de 714,68 €.

Ces calculs sont bien sûr à prendre à titre d’exemple. Le prix de votre bien peut varier en fonction de la ville dans laquelle vous investissez et des prix au m² qui y sont pratiqués, des prestations supplémentaires éventuelles (un appartement avec balcon sera toujours plus cher qu’un bien sans accès extérieur), etc.

La loi Pinel évolue dès 2023. A partir du 1er janvier de cette année, les avantages fiscaux vont baisser peu à peu, par paliers entre 2023 et 2024, avant de disparaître complètement en 2025.

Cependant, le Pinel + ou « super Pinel » a été conçu - et ses contours précisés par décret le 18 mars dernier -  par le gouvernement, pour permettre à certains propriétaires de pouvoir garder les mêmes avantages fiscaux et ce même après le 1^er janvier 2023. Les logements concernés seront les biens très performants énergiquement, répondant à des critères de confort drastiques (superficies minimum des pièces et des espaces extérieurs selon la typologie du bien, double exposition à partir du T3) ou situés dans un quartier prioritaire.

Il faut savoir, en revanche, que cette évolution de la loi Pinel ne va impacter que les réductions fiscales et non les loyers ou ressources des locataires, même si les barèmes pourront être revus légèrement.