Tout savoir sur le statut LMNP dans l'immobilier locatif neuf

Juliette Cadot 22 fév 2023
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Vous souhaitez investir dans un logement neuf ou en VEFA que vous proposerez à la location. Seulement voilà, vous n’êtes pas un(e) professionnel(le) de l'immobilier… No stress, avez-vous entendu parler du régime LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) ? En quoi cela consiste ? Et qu'avez-vous à y gagner ? On vous répond.

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Un logement meublé peut se louer plus cher qu'un logement vide et attirer de nombreux locataires. ©Leslie C Saber - Adobe Stock
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LMNP, ça veut dire quoi ?

LMNP… derrière cet acronyme se cache la notion de Loueur en Meublé Non Professionnel.

Concrètement, il s’agit de votre cas dès lors que vous détenez une propriété que vous placez en location avec tout l’équipement nécessaire (table, chaises…) à son habitation, sans que cela constitue votre source de revenu principale ou n’excède la somme de 23 000 € annuels de loyers perçus. 

Créé en 1949, le statut LMNM vous permet aussi de disposer d’une optimisation fiscale dans la mesure où votre location ne sera pas imposée comme un revenu foncier mais comme un bénéfice industriel et commercial (BIC).

Pour prétendre au statut de loueur LMNP, il faut que le bien neuf soit acheté ou achevé dans le seul but de le louer meublé. Cela peut, notamment, être un bon moyen de vous créer un patrimoine.

Quel type de bien louer en LMNP ?

Pour bénéficier des avantages du statut de LMNP, votre logement doit respecter certaines règles :

  • Tout d’abord, le bien doit être considéré meublé, c'est-à-dire qu'il doit  comporter de la literie ainsi que du linge de lit, des rideaux, une cuisine fonctionnelle avec tous ses équipements et couverts, des tables, chaises, luminaires et de quoi nettoyer le logement. Par ailleurs, le logement loué ne doit pas être inférieur à 9 m² avec une hauteur minimale de 2,20 m sous plafond pour un total de 20 m³. 
  • Vous devez louer le bien, dont vous êtes propriétaire, uniquement à des fins d’habitation, qu’elles soient touristiques ou locatives.

Durée du bail, délais de résiliation, liste des meubles... dans le cas d'une location meublée, les conditions de la location sont strictement encadrées.

Comment obtenir votre statut de LMNP ?

Prévoyez-le en amont ! Si l’obtention du statut de LMNP en lui-même n’est pas particulièrement difficile, quelques étapes sont cependant nécessaires et doivent respecter une temporalité !

  • Vous devez être propriétaire du bien loué meublé (respectant donc les conditions relatives aux biens meublés décrites ci-dessus).
  • Vous devez être un résident français.
  • Vous ne devez pas être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).
  • Il vous faut remplir le formulaire P0i dans les 15 jours suivant le début de la location.

Pour conserver ensuite le statut de LMNP, vous devrez déclarer vos revenus de location meublée. Pour cela, vous pouvez choisir entre deux régimes : Micro-BIC et réel simplifié.

Le régime Micro-BIC est le plus avantageux si vos charges sont inférieures à la moitié de vos revenus. Il permet de bénéficier d’un abattement fiscal de 50 %. Cela signifie concrètement que vous ne serez imposé que sur la moitié des bénéfices liés à votre activité locative. 

Le régime réel simplifié vous permet lui de déduire toutes les charges et honoraires liées à votre activité locative. Il est donc intéressant si le montant de ces charges dépasse 50 % de vos revenus locatifs.

Vous êtes obligatoirement soumis(e) au régime réel si vos revenus de l’année précédente dépassent les 72 600 €. Notez qu’en cas de revente, dans le cadre de ce régime, l’amortissement du bien effectué pendant sa location ne rentrera pas en compte dans le calcul de sa plus-value.

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