Que vaut (vraiment) la loi Pinel ?

24 oct 2022
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Vous envisagez l'achat d'un bien immobilier en Pinel ? On vous explique par le menu les tenants et les aboutissants de l'un des dispositifs de défiscalisation les plus connus.  

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Un immeuble neuf
Après avoir lu cet article, le Pinel n'aura plus aucun secret pour vous. © ymgerman

Sommaire

La Loi Pinel, c'est quoi ?

L’objectif premier des pouvoirs publics, au moment de la création de la Loi Pinel en 2014 (en remplacement du dispositif Duflot), était de favoriser la construction de logements neufs dans des zones tendues. Le second était de rendre ces nouvelles habitations neuves accessibles à la location pour des revenus modestes grâce à un plafonnement des loyers.

Dans cette optique, L’État a proposé aux investisseurs et aux propriétaires de ces nouveaux logements, des réductions fiscales, plus ou moins élevées, en fonction de la durée de l'engagement.

  • 12 % pour 6 ans,
  • 18 % pour 9 ans,
  • 21 % sur 12 ans.

Une offre avantageuse mais dont l'efficacité fiscale va progressivement s'amoindrir, suite à la mise en place du Pinel plus. Jugez plutôt, en 2023, une durée d'engagement locatif de 6 ans ne permettra que 10,5 % de réduction d'impôt, puis de 9 % en 2024. En contrepartie d'un engagement de 9 ans, la ristourne tombera à 15 % en 2023 puis à 12 % en 2024. Enfin, 12 ans d'engagement de louer n'occasionnera que 17,5 %, puis 14 % de réduction fiscale. 

Seuls les logements exemplaires, tant sur le plan social qu'environnemental, parce que respectueux des exigences requises, pourront conserver le bénéfice des réductions fiscales originelles.

L'objectif du dispositif Pinel est d'inciter, via une réduction fiscale, les Français à investir dans l'immobilier neuf ou en état futur d'achèvement,

Pinel Plus : quels critères respecter ?

Pour pouvoir prétendre au Pinel Plus et pouvoir profiter de 21 % de réduction d'impôt sur 12 ans, le logement loué devra respecter certains critères liés à la qualité d'usage comme une surface minimale (28  m² pour un studio, 45  m² pour un T2, 62  m² pour un T3, 79  m² pour un T4 et 96  m² pour un T5), l'accès à un espace extérieur de 3  m² pour un studio/T2, 5  m² pour un T3, 7  m² pour un T4 et 9  m² pour un T5, ainsi deux expositions différentes à partir du T3. En termes d'environnement, seuls les logements les moins énergivores pourront invoquer le bénéfice du Pinel +. 

Les promesses de la Loi Pinel

Le dispositif Pinel a séduit de nombreux propriétaires car c'est un programme qui présente plusieurs avantages.

Un outil de défiscalisation intéressant

Le premier avantage de Pinel, c'est d'offrir une solution de défiscalisation sur une période allant de 6 à 12 ans. Au total, c'est 63 000 € que vous pouvez économiser pour un logement mis en Pinel. C'est une opportunité d'investissement qui peut séduire les personnes qui payent un montant élevé d'impôts sur le revenu.

La possibilité d'un bon rendement locatif

L'autre intérêt de miser sur un investissement locatif en Pinel, c'est qu'il permet de vous créer un patrimoine à un meilleur tarif (grâce à la défiscalisation). Vous acquérez un logement neuf dans une zone attractive, ce qui vous permet de :

  • Dégager des compléments de revenus, grâce aux versements de loyers mensuels.
  • Préparer votre retraite.
  • Faire une plus-value encore plus intéressante au moment de la revente.

Mais, bien sûr, comme pour tout investissement immobilier, il est essentiel de vérifier qu'il est adapté à votre situation (personnelle, familiale, financière…).

La possibilité de louer à un ascendant

La loi Pinel vous offre la possibilité de louer à une personne de votre famille. C'est un élément qui doit être pris en compte car il peut s'avérer très profitable à tous. 

Prenons un exemple.

Vous êtes un couple de retraités et vous souhaitez investir une partie de votre capital pour créer un patrimoine pour vos descendants. Votre petite-fille fait des études longues (médecine, droit...) et doit se loger dans une zone qui peut ouvrir des droits à la défiscalisation Pinel. Achetez un bien neuf dans cette zone en Pinel et proposez-le à la location à votre petite-fille pour 6 ans. Elle payera ainsi un loyer plafonné et vous pourrez créer pour vous, vos enfants et elle, un patrimoine à moindre coût.

Les contraintes liées au dispositif Pinel

Malgré ses innombrables avantages, le dispositif présente aussi quelques inconvénients majeurs.

L'obligation d'investir dans l'immobilier neuf

Le dispositif Pinel ne concerne que l'investissement dans le neuf. Or, un appartement de ce type est forcément plus onéreux qu'un appartement ancien. Ainsi, même en tirant le meilleur parti de Pinel, vous devrez avoir le budget nécessaire pour investir dans une nouvelle habitation.

Le plafonnement des loyers

En contrepartie de cet investissement élevé, vous ne pouvez pas prélever les loyers que vous souhaitez car vous devez respecter des plafonds. Ainsi, les possibilités de vous créer un revenu passif, en plus de la défiscalisation, ne sont pas assurées, surtout si vous avez des difficultés à trouver un nouveau locataire après un départ.

Une saturation du marché à la revente

Enfin, de nombreux propriétaires en Pinel n'investissent que pour les possibilités de défiscalisation et souhaitent revendre leur bien à l'issue des 6, 9 ou 12 ans compris dans le dispositif. Or, dans une zone tendue avec des constructions neuves, il est fort probable que d'autres propriétaires ont eu la même idée. 

Résultat, au moment de la mise en vente, vous vous retrouvez dans une situation d'extrême concurrence avec beaucoup d'offres pour moins de demandes. La plus-value sera donc moins importante, voire, inexistante.

Comment bien investir en Pinel ?

Si vous souhaitez faire l'acquisition d'un logement en Pinel, il est essentiel de respecter certaines règles. La première est de ne pas tout miser sur la défiscalisation. L’investissement doit aussi être rentable et s'inscrire dans un projet immobilier plus global.

Ensuite, soyez certain de la zone où vous souhaitez acheter pour éviter les vacances locatives. Pour le choix du locataire, le mieux est de profiter de la possibilité de louer à un membre de votre famille pour avoir une sécurité sur le long terme.

Enfin, si vous souhaitez revendre, attendez le moment le plus propice. Ne procédez pas à la vente juste après les 6, 9 ou 12 ans.

Vous connaissez maintenant notre avis sur Pinel, ses avantages et ses inconvénients. Si vous êtes intéressé par un investissement de ce type, jetez un œil à nos annonces de logements neufs à Lyon, à Rennes ou encore à Lille.

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