Suite à une année 2023 marquée à la fois par une hausse remarquable des taux d'intérêt du crédit immobilier et une décrue des prix à échelle nationale, la quantité de nouvelles constructions continue de diminuer. En 2024, les projets d'immobilier neuf devraient poursuivre leur déclin dans un contexte de crise du logement et d'inflation toujours présente.
La hausse des intérêts ralentit les projets des particuliers
Le secteur bancaire a connu une remarquable évolution au cours des deux dernières années en ce qui concerne les taux de crédit. Selon Empruntis, les meilleurs taux sur 20 ans en mars 2024 sont à 3,65 %, tandis que la moyenne avoisine les 4 %. Ces taux sont très loin des 1,07 % en moyenne constatés en janvier 2022.
Plusieurs éléments permettent de l’expliquer. Il y a notamment le durcissement des conditions d’emprunt de la part des banques. Elles exigent non seulement un apport minimum de 10 % de la somme totale du bien à acheter ou à construire, tandis que l’endettement maximum des souscripteurs ne doit pas dépasser les 35 %.
Malgré tout, il semble qu’un plafond ait été atteint en ce qui concerne le crédit immobilier, avec une stagnation et même une légère diminution au cours de l’hiver. La Banque Centrale Européenne a récemment décidé de maintenir ses taux de dépôt à 4 %, ce qui vient impacter tout le secteur bancaire français. Ce taux devrait rester inchangé jusqu’à l’été 2024, ce qui laisse prévoir une stabilisation dans un premier temps, puis une baisse à moyen et long terme d’après experts.
Un déclin généralisé dans la prévision des constructions neuves en 2024
Néanmoins, la remontée spectaculaire des taux en 24 mois dissuade beaucoup de particuliers à acheter et à investir dans l’immobilier, surtout lorsqu’il s’agit d’une construction neuve. Le dernier rapport de la FFB (Fédération Française du Bâtiment) fait état d’une situation où une dégradation du marché de l’immobilier neuf est constatée, avec une baisse de 16 % des mises en chantier et de 12 % des permis de construire en un an. Acheter est devenu parfois hors de prix, dans les grandes villes tout particulièrement. Aussi, rester locataire s’impose comme une solution forcée. Cela participe au ralentissement global du secteur du bâtiment, qui se retrouve à son niveau d’activité le plus bas depuis 1992 selon les experts.
Même si les courbes peuvent largement fluctuer d’une année à une autre, la saison 2023 se situe largement en dessous de la moyenne des deux décennies passées. Parallèlement, construire du neuf coûte de plus en plus cher, avec une croissance des prix de plus de 6 % au premier trimestre 2023. Seuls les travaux publics enregistrent une augmentation encourageante, au moment où les spécialistes alertent sur le fait que la baisse d’activité globale traduit une crise. Selon eux, cette dernière pourrait engendrer la suppression de 150 000 emplois d’ici 2025.
Quelles solutions contre la chute des constructions neuves ?
Afin d’éviter l’effondrement du secteur et la pénurie de nouveaux logements, certaines mesures ont déjà été prises. Parmi ces annonces, le PTZ, soit Prêt à Taux Zéro, sera désormais ouvert aux ménages jusqu’à 4 000 € de revenus mensuels, repoussant largement l’ancienne limite de 2 500 €. Le dispositif a été par la même occasion prolongé jusqu’à 2027. Mais malheureusement pour le secteur des nouvelles constructions, le PTZ exclut les maisons individuelles, et sera réservé aux immeubles neufs ou anciens et à rénover.
L’orientation de l’actuelle politique de transition énergétique appliquée au bâtiment mise sur les rénovations de logements déjà existants. Le dispositif « MaPrimeRénov » évolue, et sa part augmente de 50 à 70 % du prix total des travaux à mener. La mise en place de l’accompagnateur Rénov’ a pour objectif de pousser de plus en plus de particuliers à faire les démarches nécessaires à la mise aux normes de leur habitat. Les promoteurs immobiliers risquent de voir leur carnet de commandes diminuer, et la dynamique actuelle se renforcer.
D’autres réclamations et souhaits des constructeurs et conseillers n’ont pour le moment pas été pris en compte. Parmi ces demandes figure le rétablissement du dispositif Pinel dans ces conditions originelles, dans la situation de 2022. À cette date, l’abattement d’impôts pour les propriétaires de logements neufs était plus élevé qu’il ne l’est aujourd’hui avec le Pinel Plus. Pour rappel, l’ouverture du logement à la location pour des durées de 6, 9 ou 12 ans permettait une déduction fiscale de 12, 18 ou 21 %. Désormais, cette réduction n’est plus que de 9, 12 et 14 %, ce qui reste néanmoins avantageux. Mais rien ne garantit la poursuite du dispositif dans les années à venir.
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