Comment réduire ses impôts avec l'immobilier neuf ?

C’est sûrement le dispositif le plus connu du grand public : la loi Pinel. Ce dispositif, en place depuis 2014, permet aux particuliers (et seulement aux particuliers !) d’investir dans des biens immobiliers neufs tout en réduisant leurs impôts. En contrepartie, ils doivent s’engager à louer pendant au moins 6 ans leur appartement à des particuliers dont les revenus ne dépassent pas un certain seuil, établi chaque année.

Bien sûr, l’investisseur doit respecter d’autres conditions pour que son achat puisse entrer dans toutes les limites définies par la loi Pinel. Par exemple, le prix du bien devra être de maximum 300 000 €, être situé en zone Abis (Paris) A (proche banlieue de Paris, côte d’Azur, certaines villes de la frontières franco-suisse) ou B (Grande banlieue parisienne, grandes villes, Corse et Outre-Mer) et n’être qu’un appartement neuf ou acheté sur plan.

Pour bénéficier de sa réduction d’impôt, le propriétaire devra le louer nu, dans l'année qui suit la livraison du logement et ce sans dépasser les limites de loyer par m² établies par le dispositif.

Si tout est conforme, vous pourrez bénéficier des réductions d’impôts suivantes, pour une mise en location en 2022 : 21 % du prix du bien pour une location de 12 ans, 18 % pour 9 ans de location et 12 % pour 6 ans de mise en location.

Attention, à partir de 2023, les abattements baissent petit à petit : 17,5 % du prix pour un engagement de location de 12 ans, 15 % pour 9 ans, 10,5 % pour 6 ans.

En 2024, ces avantages vont encore baisser : 14 % d’abattement fiscal sur le prix total du bien pour 12 ans de location, 12 % pour 9 ans et 9 % pour 6 ans de mise en location.

Contrairement à la loi Pinel qui impose de louer le logement non-meublé, la loi Censi-Bouvard a été pensée pour soutenir l’investissement dans des résidences de services meublées car, pour pouvoir bénéficier des 11 % de la valeur du bien sous forme d’économies d’impôt (plafonnés à un achat de 300 000 € au maximum), vous devrez investir dans l’une de ces catégories : résidence de services pour les personnes âgées ou en situation de handicap, EHPAD, résidence pour étudiants.

Il n'est plus possible d'investir dans une résidence de tourisme via le dispositif depuis le 1er janvier 2017.

Investir via la loi Censi-Bouvard vous permet de réduire vos impôts tout en ne vous souciant pas d’une éventuelle gestion locative : c’est un exploitant qui va s’occuper de louer votre bien neuf, via un bail commercial et non vous-même.

Si vous êtes intéressé par un investissement dans le neuf dans les départements et régions d’Outre-Mer, soit la Guadeloupe, la Martinique, la Guyane, la Réunion et Mayotte, alors sachez qu’il existe un dispositif Pinel spécifique pour ces régions.

Notez que l’investissement en loi Pinel dans les DROM peut vous apporter jusqu’à 32 % du prix du bien en abattement fiscal, si vous vous engagez à louer le bien 12 ans. Pour une location de 9 ans, la réduction sera de 29 % et 23 % pour 6 ans d’engagement locatif.

Tout comme en métropole, ces abattements vont baisser en 2023 et 2024 et abroger la réduction de 12 ans.

Ainsi, les propriétaires ne  plus pourront bénéficier que de 21,5 % d’abattement pour un engagement de 6 ans et 26 % pour 9 ans à partir de 2023.

En 2024, les réductions seront de 20 % pour 6 ans de mise en location et 23 % pour 9 ans.