Comment réussir à vendre rapidement un bien immobilier acquis en Pinel ?

Le dispositif Pinel permet à l’investisseur de bénéficier d’une réduction d’impôt de 10,5 %, 15 % ou 17,5 % du prix du bien, à condition de s’engager à mettre le logement en location pour une durée de 6, 9 ou 12 ans.

Mais d’autres conditions sont associées à cet investissement, comme le fait d’appliquer un loyer plafonné au locataire, souvent inférieur de 10 à 20 % par rapport aux loyers du marché libre. Et le locataire doit lui-même respecter certaines conditions de ressources pour pouvoir occuper le logement. L’objectif du dispositif Pinel est ainsi de proposer des loyers modérés à des locataires aux revenus modestes.

Enfin, le logement doit se situer dans une zone éligible au dispositif pour que l’investisseur bénéficie des avantages fiscaux associés.

Vous l’aurez compris, l’un des principes de base du dispositif Pinel consiste à s’engager à maintenir le logement acquis sur le marché de la location, aux conditions de loyers et de conditions de ressources du locataire prévues, pour une durée minimale de 6 ans. Il est donc fortement déconseillé de revendre le logement acquis en Pinel avant la période d’engagement déterminée, sous peine de subir des conséquences financières importantes. Si vous tenez à revendre le logement avant la période obligatoire de location, vous remettez en cause l’avantage fiscal perçu, et devrez donc rembourser à l’administration fiscale les avantages fiscaux que vous avez obtenus sous forme de réduction d’impôt sur le revenu.

Il existe cependant des exceptions à la règle, certaines situations exceptionnelles permettent ainsi de revendre un logement acquis en Pinel de façon anticipée sans subir de sanctions financières et sans perdre les avantages fiscaux. Ces cas sont peu nombreux et relèvent généralement d’évènements imprévus :

• Le décès du propriétaire.
• Un accident ou une maladie entraînant une invalidité du propriétaire.
• Un licenciement ou la faillite du propriétaire.

Seuls ces cas restrictifs permettent de revendre un logement Pinel de façon anticipée sans rembourser les avantages fiscaux perçus.

Si la période d’engagement de la mise en location de votre logement acquis en Pinel touche à sa fin, il est alors possible de vendre le logement, et le fisc ne réclamera rien en contrepartie puisque l’engagement aura été tenu. Il est cependant recommandé de suivre le guide administratif et fiscal afin d’engager cette démarche en bonne et due forme.

Commencez par tenir compte d’un éventuel déficit foncier : s’il existe dans votre cas, et que ce déficit est présent depuis au moins 3 ans précédents votre volonté de revendre votre bien, il est recommandé de reporter la revente de votre bien. Assurez-vous donc que les charges déductibles ne sont pas supérieures aux revenus fonciers sur une année fiscale depuis les 3 dernières années pour revendre dans les meilleures conditions.

Tenez compte également de l’éventuelle plus-value que vous allez retirer de la vente du bien acquis en Pinel. Si tout vendeur souhaite réaliser une plus-value, celle que vous allez générer dans ce cadre est soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. On relève toutefois des abattements prévus à partir de la 6^e année de détention, soit la période minimale d’engagement en Pinel. Il faut ainsi justifier d’au moins 22 ans de détention du bien pour être exonéré d’impôt sur la plus-value.

Enfin, pensez au locataire, car si vous devez vous engager à mettre en location pour une certaine durée auprès du fisc, vous êtes également engagé auprès du locataire du logement. Le bail d'un logement Pinel court durant 3 ans et durant cette période, vous ne pouvez pas mettre le bien en vente. Lorsque le bail arrive à échéance, vous devez respecter certaines obligations, comme celle de prévenir le locataire de votre volonté de vendre le logement au moins 6 mois avant la date d’échéance du bail, et de lui proposer l’achat en priorité, car il dispose d’un droit de préemption. Si vous tenez à revendre avant l’échéance du bail en cours, vous devez revendre le logement déjà loué.