Loi Pinel : à partir de quand (et comment) pouvez-vous revendre votre logement ?

Instaurée en France en 2014, la loi Pinel permet de réduire considérablement ses impôts en achetant un appartement neuf  ou ancien rénové et en s'engageant à le proposer à la location.

Il faut toutefois respecter plusieurs conditions :

• Investir dans un appartement neuf dans une zone définie par le dispositif Pinel (l'offre de logements y est inférieure à la demande).
• Le mettre en location pour des durées durant 6, 9 ou 12 ans.
• Le louer à des locataires ne faisant pas partie de votre foyer fiscal et ne dépassant pas un certain seuil de revenus.
• Le louer sans dépasser un certain montant de loyer mensuel par m².

Depuis 2023, le dispositif s'est durci pour évoluer vers le Pinel +, qui ajoute pour le loueur des contraintes écologiques et de confort du logement (superficie minimale, nombre de pièces, exposition…) pour pouvoir continuer à profiter des avantages fiscaux originels.

• La réduction fiscale pour un engagement de 6 ans était de 12 % en 2022. Hors Pinel +, elle est ramenée à 10,5 % en 2023 et ne sera plus que 9 % en 2024.
• Pour un engagement de louer de 9 ans, la ristourne fiscale était de 18 % en 2022 mais elle est réduite à 15 % en 2023 et tombera 12 % en 2024.
• Enfin, la réduction fiscale qui était de 21 % pour 12 ans de location en 2022 tombe à 17,5 % en 2023 et plafonnera à 14 % en 2024.

Techniquement, vous pouvez revendre votre logement acheté en loi Pinel quand bon vous semble.

Nul ne peut vous obliger à garder votre appartement neuf. Vous pouvez parfaitement le revendre alors que votre locataire est toujours installé ou procéder à une revente à la fin du bail si vous souhaitez donner congé à votre locataire. 

Pour autant, revendre un logement en loi Pinel en cours d’engagement peut coûter très cher. Et pour cause, ce faisant, vous perdrez, de fait, tous les avantages de ce type d'engagement. 

En n’allant pas au bout de la période d’engagement de base (6, 9 ou 12 ans), vous serez tenu(e) à rembourser tous les avantages fiscaux que vous aurez obtenus suite l’achat du logement… y compris les sommes que vous aurez économisées grâce à la défiscalisation.

Par ailleurs, il vous est dans tous les cas impossible de vendre votre appartement si vous avez déclaré un déficit foncier il y a moins de trois ans. 

Quelle que soit la nature de votre investissement locatif, sa revente sera soumise à l’impôt sur les plus-values immobilières. Concrètement, la différence entre le prix de revient et le prix d’achat sera taxée.

Si à partir de 6 ans de propriété les taxes sont dégressives, elles persistent malgré tout jusqu'à la trentième année de propriété du logement.

Pour vous en épargner et donc conserver votre bien locatif après votre engagement Pinel, des solutions existent. 

• Prolonger votre engagement Pinel. Si vous vous êtes engagé(e) sur 6 ou 9 ans, vous pouvez prolonger par tranche de 3 ans, jusqu’à atteindre les 12 années. 
• Passer au statut LMNP (Loueur meublé non professionnel). En optant pour ce statut à la suite de votre location en loi Pinel, vous pouvez conserver des avantages fiscaux liés au fait de louer un bien locatif. De quoi faire une transition en douceur ! 
• Habiter votre bien. Oui, si vous avez choisi de louer votre bien en loi Pinel, peut-être avez vous simplement anticipé de quelques années votre futur déménagement ?