Les villes les plus rentables pour investir dans l'immobilier

Les principaux centres urbains de France ont l’avantage d’avoir beaucoup de locataires potentiels à vous offrir. Les prix immobiliers y sont toutefois plus élevés que la moyenne de France, mais dans l’ensemble, le mètre carré reste homogène d’une cité à une autre.

D’après les indices du site spécialisé Trackstone, le rendement locatif brut est compris entre 5 et 6,5 % pour six grandes villes, qui représentent différents territoires, bien dispersées sur la carte nationale. Il s’agit de Rennes, Nantes, Montpellier, Toulouse, Marseille et Lille. Les prix à l’achat sont pour ces ensembles compris autour de 3 600 € au mètre carré en mars 2024, à l’exception notable de Rennes, où la valeur dépasse la barre des 4 000 € / m² (4 106 € précisément) selon les données recueillies par SeLoger. 

Dans ces villes majeures, le mètre carré à la location varie entre 14 et 17 €, ce qui représente une fourchette de 700 à 850 € de loyer pour un appartement d’une superficie de 50 m².

De manière générale, la localisation et les commodités (différences entre quartiers et niveaux de vie, proximité avec des commerces, une ligne de transport…) impactent la rentabilité d’un logement. Vous devez donc veiller à choisir un bien idéalement situé. Près de l’hyper-centre par exemple, de préférence un appartement plutôt qu'une maison, et doté de plusieurs pièces, quitte à devoir débourser un peu plus que la moyenne de la ville ciblée. Les taux de rentabilité locative locale sont directement liés à la croissance des prix de l'immobilier.

D’autres métropoles régionales de grande importance telles que Bordeaux et Lyon ne sont pas recommandées pour les éventuels investisseurs, en raison de prix immobiliers supérieurs. Bien que les deux cités en question soient repassées en dessous des 5 000 € m², elles affichent des prix toujours élevés (4 628 et 4 816 € / m² respectivement). Il en va de même pour Paris. La capitale a beau connaître une décrue de ses prix immobiliers et présenter une attractivité certaine, surtout en ce qui concerne les étudiants, le rendement locatif reste très faible en comparaison des grandes villes qui figurent en tête de classement. Paris n’est certainement pas la localisation que vous devez privilégier si vous désirez tirer des revenus d’un investissement locatif.

Toutefois, vous pourriez trouver des communes beaucoup plus intéressantes en Île-de-France, telles que Villeneuve-Saint-Georges (Val-de-Marne) ou Aubervilliers (Seine-Saint-Denis), où le taux de rentabilité locative brut atteint voire dépasse les 6,5 %.

Si vous recherchez avant tout un profit potentiel, les villes moyennes représentent sans doute les meilleures opportunités de rendement. Toujours selon Trackstone, plusieurs d’entre elles affichent un taux supérieur aux 9 % bruts, voire 10 % dans le cas de Saint-Étienne. Les particuliers désireux d’investir dans l’immobilier peuvent se tourner vers des villes d’importance départementale, notamment dans l’Ouest français. Le Mans, Brest, Rouen ou encore Angers et Niort se démarquent des principales métropoles par un prix au mètre carré nettement moindre, toujours inférieur aux 3 000 €. Niort par exemple se situe dans la partie médiane de ces villes, avec 1 915 € / m², ce qui reste abordable malgré une hausse importante de 34 % de ses prix entre 2018 et 2023.

Pour ce qui est des plus abordables, dans la Région Grand Est, une ville comme Mulhouse est plébiscitée pour ses valeurs immobilières très faibles, en comparaison avec Strasbourg par exemple, avec seulement 1 330 €. De même, au sud de Lyon, Saint-Étienne se trouve dans une situation similaire. En effet, un bien type y vaut environ 1 412 € au mètre carré en mars 2024.

Dans l’ensemble, toutes ces villes affichent un coût à la location allant de 10 à 12 € par mètre carré, ce qui pour la même surface de 50 m², revient de 500 à 600 € de loyer mensuel pour un locataire, soit nettement moins que dans les grandes cités françaises. Vous devez également savoir que la probabilité de trouver des locataires est moins grande si vous décidez d’investir dans une ville moins attractive.