Comment calculer le rendement de votre investissement locatif ?

Pour savoir ce que votre investissement locatif va vous rapporter, il est nécessaire faire le calcul de rentabilité. Celui-ci est bien plus simple que l’on ne peut le croire au premier abord.

Vous devez tout d’abord additionner les 12 mois de loyer ensemble. Ensuite, divisez le loyer annuel de votre bien par le prix d’achat, puis multiplier le nombre obtenu par 100.

Concrètement, cela veut dire que pour un bien acheté 280 000 € que vous louerez 900 € par mois, votre rendement locatif sera de 3,85 % : ((900 x 12) / 280 000) x 100.

Il s’agit cependant ici de la rentabilité brute, car le calcul net du rendement de votre investissement locatif va prendre en compte d’autres critères et dépenses, telles que les taxes et charges qui vous incombent en tant que propriétaire.

Pour connaître le rendement locatif net de votre bien, vous devrez réaliser un calcul plus poussé, qui prend en compte différents montants :

• La taxe foncière.
• Les frais de gestion si vous choisissez de faire appel aux services d’une agence de gestion locative.
• Les charges locatives non récupérables : c’est-à-dire celles que vous ne pouvez pas faire payer au locataire, soit les réfections de l’immeuble, les travaux dans les parties communes, etc.
• Les dépenses de travaux qui n’incombent pas au locataire, comme les gros travaux ou grosses interventions, comme un changement d’équipement dont le dysfonctionnement n’est pas de son fait et hors garantie biennale, par exemple.
• Les assurances diverses comme l’assurance propriétaire non occupant, l’assurance loyers impayés, l’assurance de votre crédit immobilier.
• Les intérêts d’emprunt.

Pour calculer le rendement locatif net, vous devez d’abord enlever tous les montants de vos charges, assurances et taxes annuelles additionnées les unes aux autres du montant annuel des loyers.

Si vous avez pour objectif d’acheter votre bien neuf via le dispositif Pinel ou la loi Censi-Bouvard, alors vos abattements fiscaux devront rentrer dans le calcul du rendement locatif de votre logement mis en location. C’est ce que l’on va appeler la rentabilité nette-nette.

Ce dernier calcul sera encore plus précis et vous devrez donc ajouter dans votre équation les abattements fiscaux conférés par le dispositif que vous avez choisi, en fonction du prix de votre bien, du zonage et de l’engagement de location que vous souhaitez prendre.

Choisir le neuf pour votre projet d’investissement locatif vous permet de ne pas avoir de dépenses de travaux, de réfection ou de réparation à intégrer dans votre calcul : votre bien et l’immeuble dans lequel il se situe est neuf et sous garantie décennale pendant 10 ans. Il n'y aura donc aucune dépense de ce type à prévoir avant plusieurs années.

Également, un bien neuf pourra se louer plus cher qu’un bien ancien sur le marché. Vous augmentez votre rendement de quelques points.

Enfin, acheter dans le neuf vous permet de pouvoir accéder à différentes aides de l’Etat et avantages fiscaux, ce qui vous permet de mieux amortir votre investissement.