Vous projetez d’acheter un appartement neuf en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) et vous vous posez des questions sur la concrétisation du projet ? On vous explique comment se passe l’obtention du permis de construire pour un promoteur.
Quel est l’intérêt d’un permis de construire ?
Avec le permis de démolir, le permis d’aménager et la déclaration préalable aux travaux, le permis de construire forme le quatuor des autorisations d’urbanisme. Il s’agit d’un document officiel délivré par la mairie ou, dans certains cas, par l’intercommunalité.
Ce document sert tout simplement à attester que la (future) construction est conforme aux règles d’urbanisme en vigueur sur le terrain. Cela concerne aussi bien la hauteur, que l’emprise au sol ou l’aspect global de l’architecture des futurs logements. Ce document est obligatoire pour entamer la construction de toutes habitations de plus de 20 m².
Les permis de construire modificatifs existent et permettent d’apporter des modifications aux plans initiaux, alors que la construction a démarré.
Avant d’obtenir un permis de construire, on s’assure de la faisabilité
Avant toutes choses, votre promoteur doit s’assurer de la faisabilité du projet. Dans cette optique, il réalise ce que l’on appelle une étude de faisabilité.
Le but de cette première étape est de s’assurer que le terrain est constructible et compatible avec le projet envisagé. Cette phase est réalisée avec un architecte qui s’assurera que le projet est viable d’un point de vue technique, tandis que votre promoteur surveille le volet économique.
C’est à cette étape que sont réalisés les premiers plans (plan de masse, plan de coupe), dans une version non définitive à ce stade.
Une fois que tout semble viable, vient le moment de présenter tout cela à la ville ou l’agglomération.
L’éventuelle présentation aux élus : le premier avis sur le projet
Cette étape, bien que facultative, peut se révéler particulièrement intéressante pour avoir une idée globale de l’administration sur le projet de construction.
Ils pourront rassurer votre promoteur que son ou ses futurs immeubles respectent le plan local d’urbanisme, mais aussi les prérogatives de la ville. Selon l’administration, certains types de bâtiments ne sont pas compatibles avec l’orientation souhaitée pour l’urbanisme.
Tout ce qui sera vu en amont n’aura pas à être reconsidéré ensuite.
La liste des pièces devant figurer au dossier du permis de construire
Qui dit dossier de demande, dit souvent multiples documents. Et le permis de construire ne fait pas exception à la règle ! Voici la liste de ceux qui doivent figurer au dossier :
- le formulaire 13409*11 ;
- le plan de situation, qui indique où se situe le futur projet ;
- le plan de masse, soit la vue aérienne du terrain et de tout ce qui l’entoure (végétation et plantations, clôtures, parkings…), et évidemment les cotes du futur immeuble ;
- le plan de coupe, c'est-à-dire le terrain et la construction vus de profil avec les cotes ;
- la notice descriptive, qui doit définir clairement l’état du terrain avant travaux et son état après ;
- les plans de façade et de toiture ;
- le document graphique d’insertion, représenté par une image 3D du projet terminé ;
- des photographies du terrain et de ses environs ;
- l'attestation de prise en compte de la RE 2020, obligatoire pour tous les projets sortant de terre depuis le 1er janvier 2022 ;
- une copie du cadastre.
Si cette liste est celle de base pour tous types de terrains et de constructions neuves, d’autres documents peuvent s’y ajouter en fonction du projet.
Une procédure de dépôt de permis de construire identique à celle d’un particulier
Pour déposer le dossier, votre promoteur a la possibilité de le poster en recommandé avec accusé de réception, le faire via un formulaire en ligne ou avec une remise en main propre.
En échange, il reçoit un récépissé sur lequel figure un numéro d’enregistrement et la date de délai des travaux.
La mairie dispose d’un mois à partir du dépôt de dossier pour décaler la date de commencement des travaux ou pour signaler un dossier incomplet.
Une fois l’intégralité des dossiers déposés, le délai d’instruction est de 3 mois minimum.
Un seul dossier ne suffit pas. Pour qu’il soit examiné correctement, il convient de l’envoyer en 4 ou 5 exemplaires dans le même envoi, sauf pour l’envoi par mail.
Face à une demande de permis, différentes réponses possibles
Dans le meilleur des cas, le promoteur reçoit une autorisation, c'est-à-dire un arrêté signé par le maire, et peut entamer le projet. Mais une absence de réponse peut être considérée comme une validation tacite.
Parfois, le promoteur peut obtenir une autorisation avec prescription. Dans ce cas, la construction devra être redéfinie pour être conforme aux règles imposées par la mairie.
Il est également possible de recevoir un sursis à statuer. C'est-à-dire que la mairie reporte sa décision par rapport à la demande : ce report peut s’étendre jusqu'à 2 ans.
Toutefois, même en cas d’autorisation, il reste ensuite 3 mois à la mairie pour retirer un permis de construire qu’elle jugerait illégal.
Le permis de construire est valable 3 ans. Mais il peut être prolongé deux fois d’une année pour un total de 5 ans.
Et une fois le permis de construire reçu ?
L’autorisation de la construction ne fait pas tout. Il faut ensuite l’afficher sur le terrain au moyen d'un panneau rectangulaire supérieur à 80 cm de côté.
C’est cet affichage visible de tous qui permettra au voisinage de demander d’éventuels recours dans les 2 mois après le début de la construction.
Pouvez-vous nous préciser pourquoi ? (facultatif)