Investir ou acheter un logement neuf en Nouvelle-Aquitaine : les clés du marché
L’achat d’un logement neuf en région Nouvelle-Aquitaine suscite toujours l’intérêt, que ce soit pour habiter ou investir. Mais le contexte immobilier incite à la prudence : selon le dernier baromètre de la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI), le marché national du neuf est en retrait, avec des dynamiques régionales à suivre de près. Quels leviers pour acheter ou investir dans le neuf ? Et quels points anticiper ?
Le contexte national du logement neuf fait grise mine
Au niveau national, le marché de l'immobilier neuf marque un recul :
- les ventes totales de logements neufs ont baissé de 16,6 % au 2e trimestre 2025 par rapport au 2e trimestre 2024, s’établissant à 21 917 unités ;
- les ventes aux particuliers s’établissent à 12 590 unités, en baisse de 16,9 % sur un an ;
- les ventes aux investisseurs privés sont également en baisse de 52,2 % au 2e trimestre 2025 au niveau national.
Pour la Nouvelle-Aquitaine, les signaux semblent en lien avec cette dynamique nationale : la baisse des ventes et un stock relativement élevé. Dans ce contexte, le volume de logements neufs disponibles est à son apogée, ce qui offre des opportunités aux porteurs de projet d'un achat dans le neuf avec un vaste choix.
Pourquoi la Nouvelle-Aquitaine présente-t-elle un terrain toujours attractif ?
En ce qui concerne l'achat d'un bien neuf, la Nouvelle-Aquitaine conserve des atouts : une démographie dynamique dans certains bassins comme l’aire de Bordeaux ou de La Rochelle, une qualité de vie appréciée et des prix de l’immobilier neuf qui restent globalement plus accessibles qu'en Île-de-France. Par exemple, en 2024, le prix moyen observé pour le neuf dans l’agglomération bordelaise s’établissait autour de 4 928 €/m².
En période de moindre afflux d’investisseurs, le profil « accédant », qui achète pour vivre dans le logement, peut bénéficier d’un marché qui se réajuste. Le dispositif du prêt à taux zéro élargi et des conditions de financement légèrement plus favorables peuvent jouer en faveur des primo-accédants.
De plus, pour un achat destiné à occuper le logement, l’attention portée à l’emplacement, à la performance énergétique, aux charges et à la revente future sera essentielle. La Nouvelle-Aquitaine offre un bon compromis entre potentiel de valorisation et coût d’entrée. À ce titre, les réservations à propriétaires occupants ont augmenté de 6 % en un an dans la région.
En Nouvelle-Aquitaine, les mises en vente sont en baisse de 19 % sur un an au 2e trimestre 2025, et les stocks de logement disponibles permettent aux acheteurs de profiter d'un vaste choix.
Les leviers pour se positionner dans le neuf en Nouvelle-Aquitaine
Il est possible de réaliser un achat stratégique dans le neuf en Nouvelle-Aquitaine, en s’appuyant sur plusieurs leviers :
- Compte tenu de la baisse des ventes aux investisseurs, un acheteur-occupant peut profiter de conditions plus sereines et d’un meilleur pouvoir de négociation, le retrait des investisseurs créant un effet d’offre plus favorable.
- Avec la disparition du dispositif Pinel, la part des investisseurs dans le neuf s’est effondrée : les réservations à investisseurs ont chuté de 36 % en Nouvelle-Aquitaine. Il est cependant possible de se tourner vers d'autres dispositifs d'incitation à l'investissement immobilier intéressants, comme le statut LMNP (loueur meublé non professionnel), ou encore le dispositif LLI (logement locatif intermédiaire) qui offrent de nombreux avantages.
- Le neuf impose des normes renforcées (RE 2025), ce qui ajoute de la valeur aux logements. Un bien neuf bien conçu avec de faibles charges est un véritable atout dans cette période.
- Pour un achat destiné à l’habitation, il est utile de garder à l’esprit la revente éventuelle. L’attractivité du secteur, la desserte, les infrastructures et l’évolution locale feront la différence.
Les points de vigilance à ne pas négliger
Si vous portez un projet d’achat dans le neuf en Nouvelle-Aquitaine, pensez à anticiper certains points. Pour commencer, bien que les prix du neuf soient supérieurs à ceux dans l'ancien en Nouvelle-Aquitaine - de l'ordre de 4 847 €/m² -, ils restent stable par rapport à 2024. Vérifiez simplement que le prix proposé est cohérent avec le marché local et ce qu’il inclut.
Alors que les taux de crédit restent contenus (environ 3,08 % au 2e trimestre 2025), l’accès peut être sélectif selon la nature du projet. Il est essentiel d’avoir un dossier solide, n'hésitez donc pas à être accompagné par un professionnel afin de maximiser vos chances de voir votre achat aboutir.
Pour les investisseurs, investir dans le neuf reste avantageux à plusieurs égards : facilité à trouver des locataires, logement aux normes, ne nécessitant aucun travaux, etc.
Les zones attractives en Nouvelle-Aquitaine et les opportunités à envisager
En Nouvelle-Aquitaine, plusieurs bassins continuent d’attirer les investisseurs : l’agglomération bordelaise, la côte atlantique, tels que le bassin d’Arcachon, et certaines villes moyennes de la périphérie régionale. À Bordeaux, il faut prévoir autour de 4 639 €/m² (en hausse de 4 % sur un an) et 5 264 €/m² à La Rochelle (en hausse de 5 % sur un an). Ces zones offrent une combinaison de forte attractivité résidentielle et de potentiel de valorisation.
Pour un achat-accession, viser un programme neuf bien placé proposant des logements aux surfaces raisonnables (2-3 pièces pour primo-accédants) permet de saisir une bonne opportunité. Pour un investissement locatif raisonné, privilégiez un bien avec un bon profil locataire, des charges maîtrisées et une localité en croissance.
Enfin, l’engagement sur la qualité (isolation, ventilation, matériaux durables) devient un facteur de différenciation face à un marché plus exigeant.
En Nouvelle-Aquitaine, les réservations nettes au détail ont baissé de 7 % au 2e trimestre 2025 sur un an.
Sources des chiffres du marché immobilier neuf : Observatoire de l'immobilier de la FPI.
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