Investir ou acheter un logement neuf en Nouvelle-Aquitaine : les clés du marché

Au niveau national, le marché de l'immobilier neuf marque un recul :

• les ventes totales de logements neufs ont baissé de 16,6 % au 2^e trimestre 2025 par rapport au 2^e trimestre 2024, s’établissant à 21 917 unités ;
• les ventes aux particuliers s’établissent à 12 590 unités, soit une baisse de 16,9 % sur un an ;
• les ventes aux investisseurs privés sont également affectées : elles s’effondrent de 52,2 % au 2^e trimestre 2025 au niveau national.

Dans ce contexte, la baisse de la demande pèse sur les programmes, alors même que les coûts de production restent élevés et que les normes environnementales se renforcent.

Pour la Nouvelle-Aquitaine, les signaux semblent en lien avec cette dynamique nationale : la baisse des ventes et un stock relativement élevé.

Malgré les contraintes, la Nouvelle-Aquitaine conserve des atouts : une démographie dynamique dans certains bassins comme l’aire de Bordeaux ou de La Rochelle, une qualité de vie appréciée et des prix de l’immobilier neuf qui restent globalement plus accessibles que dans les grandes métropoles parisiennes. Par exemple, en 2024, le prix moyen observé pour le neuf dans l’agglomération bordelaise s’établissait autour de 4 928 €/m².

En période de moindre afflux d’investisseurs, le profil « accédant », qui achète pour vivre dans le logement, peut bénéficier d’un marché qui se réajuste. Le dispositif du prêt à taux zéro élargi et des conditions de financement légèrement plus favorables peuvent jouer en faveur des primo-accédants.

De plus, pour un achat destiné à occuper le logement, l’attention portée à l’emplacement, à la performance énergétique, aux charges et à la revente future sera essentielle. La Nouvelle-Aquitaine offre un bon compromis entre potentiel de valorisation et coût d’entrée. À ce titre, les réservations à propriétaires occupants ont augmenté de 6 % en un an dans la région.

Il est possible de réaliser un achat stratégique dans le neuf en Nouvelle-Aquitaine, en s’appuyant sur plusieurs leviers.

• Compte tenu de la baisse des ventes aux investisseurs, un acheteur-occupant peut profiter de conditions plus sereines et d’un meilleur pouvoir de négociation, le retrait des investisseurs créant un effet d’offre plus favorable.
• Avec la disparition du dispositif Pinel, la part des investisseurs dans le neuf s’est effondrée : les réservations à investisseurs ont chuté de 36 % en Nouvelle-Aquitaine. Ainsi, acheter pour y habiter peut apparaître comme un choix plus prudent.
• Le neuf impose des normes renforcées (RE 2025), ce qui ajoute de la valeur aux logements. Un bien neuf bien conçu avec de faibles charges est un véritable atout dans cette période.
• Même pour un achat destiné à l’habitation, il est utile de garder à l’esprit la revente éventuelle. L’attractivité du secteur, la desserte, les infrastructures et l’évolution locale feront la différence.

Si vous portez un projet d’achat dans le neuf en Nouvelle-Aquitaine, pensez à anticiper certains points de vigilance. À commencer par le fait que les prix du neuf restent élevés comparés à l’ancien dans la région. En Nouvelle-Aquitaine, le prix moyen du neuf s’élève à 4 847 €/m² et reste stable par rapport à 2024. Vérifiez cependant que le prix proposé est cohérent avec le marché local et ce qu’il inclut.

Alors que les taux de crédit restent contenus (environ 3,08 % au 2^e trimestre 2025), l’accès peut être plus sélectif. Il est essentiel d’avoir un dossier solide.

Pour les investisseurs, notez que l’absence d’incitations fiscales dans le neuf impose de rester vigilant sur le modèle économique. Cependant, investir dans le neuf reste avantageux à plusieurs égards : facilité à trouver des locataires, logement aux normes, ne nécessitant aucun travaux, etc.

En Nouvelle-Aquitaine, plusieurs bassins continuent d’attirer les investisseurs : l’agglomération bordelaise, la côte atlantique, tels que le bassin d’Arcachon, et certaines villes moyennes de la périphérie régionale. À Bordeaux, il faut prévoir autour de 4 639 €/m² (en hausse de 4 % sur un an) et 5 264 €/m² à La Rochelle (en hausse de 5 % sur un an). Ces zones offrent une combinaison de forte attractivité résidentielle et de potentiel de valorisation.

Pour un achat-accession, viser un programme neuf bien placé proposant des logements aux surfaces raisonnables (2-3 pièces pour primo-accédants) permet de saisir une bonne opportunité. Pour un investissement locatif raisonné, privilégiez un bien avec un bon profil locataire, des charges maîtrisées et une localité en croissance.

Enfin, l’engagement sur la qualité (isolation, ventilation, matériaux durables) devient un facteur de différenciation face à un marché plus exigeant.