Crédit immobilier : les secrets pour décrocher le meilleur taux

Le taux annuel effectif global (TAEG) constitue votre meilleur outil de comparaison des offres de crédit immobilier. Il intègre :

• Les intérêts bancaires et frais de dossier.
• Les commissions d'intermédiaires (courtier, par exemple) et frais d'évaluation du bien.
• L'assurance emprunteur et les garanties (hypothèque ou cautionnement).
• Les frais de tenue de compte, si l'ouverture est obligatoire.

Les taux fixes représentent aujourd'hui la majorité des prêts immobiliers destinés à financer une résidence principale. Ils vous protègent contre une éventuelle hausse des taux. En parallèle, ils vous permettent de connaître précisément le coût total de votre crédit. Le taux variable capé offre quant à lui une alternative plus souple. Il varie de plus ou moins 1, 2 ou 3 points, selon le contrat. Par exemple, avec un taux de 3,5 % capé à 1, votre taux ne dépassera jamais 4,5 %. Même plafonnée, toute augmentation alourdit vos mensualités. Le risque ? Déséquilibrer votre budget.

Les organismes bancaires analysent chaque aspect de votre situation en vue d’évaluer le risque lié à votre profil d’emprunteur. Il détermine directement le taux d’intérêt proposé. 

L'apport personnel, votre meilleur atout

Un apport de 16,6 % dans l’immobilier neuf, ou de 20,7 % dans l’ancien est nécessaire selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA. Plusieurs sources peuvent être combinées afin de le constituer : 

• Épargne personnelle.
• Déblocage anticipé d'un plan d’épargne entreprise (PEE).
• Utilisation d'un plan épargne logement (PEL), plafonné à 61 200 €.
• Donation familiale. 
• Héritage.
• Plus-value réalisée à la suite de la revente d’un bien immobilier.
• Revenus issus d’un investissement locatif.

Une gestion bancaire exemplaire

Les trois mois précédant votre demande sont scrutés à la loupe par les organismes prêteurs, qui analysent :

• Votre capacité d'épargne.
• La régularité de vos revenus.
• Le saut de charges : différence entre votre loyer actuel et vos futures mensualités. 

Le secret pour optimiser vos chances ? Commencez dès maintenant à solder vos crédits à la consommation, sans oublier de supprimer les dépenses superflues. Un compte toujours créditeur associé à une épargne régulière, même modeste, est votre meilleur argument.

La stabilité professionnelle et l'âge, deux critères essentiels

Le moment idéal pour emprunter se situe autour de la trentaine, période où vous entrez dans une phase de stabilisation professionnelle comme financière. Au-delà de 65 ans, les conditions d’emprunt sont plus strictes, en raison des risques liés à la santé.

L’activité professionnelle exercée influe sur le taux proposé par les établissements bancaires. Les profils premium (cadres, hauts fonctionnaires, professions libérales établies) bénéficient souvent de conditions avantageuses. Les salariés en CDI confirmé accèdent aux taux standards du marché. Les profils plus spécifiques (indépendants, CDD, intérimaires) doivent souvent justifier de trois années d'activité dans le même secteur pour rassurer les banques.

Empruntis accompagne votre projet de A à Z. Des courtiers experts :

• analysent votre profil,
• optimisent votre dossier,
• négocient directement avec les organismes bancaires partenaires. 

Ils restent à vos côtés jusqu'à la signature chez le notaire afin de garantir le respect de toutes les conditions négociées.

Le courtier en crédit immobilier propose une garantie meilleur taux. Elle s’applique dans le cas où vous trouvez une offre plus avantageuse dans les 15 jours après la signature (TAEG inférieur d'au moins 0,10 %). Empruntis s'engage à vous rembourser la différence de mensualité sur un quart de la durée du prêt. Par exemple, le remboursement d’un crédit de 20 ans s'effectue sur les 5 premières années.

Aucun détail ne doit être négligé dans la recherche du meilleur taux, de la constitution de votre dossier à la négociation finale. N'hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel du courtage. Il connaît les critères d'acceptation spécifiques à chaque banque. Dans un marché où la concurrence est vive entre les établissements, l’expertise d’un courtier peut faire la différence pour votre projet immobilier.

Votre banque historique ne vous proposera pas toujours le meilleur taux. Afin de trouver le taux le plus intéressant, n’hésitez pas à faire le tour de la concurrence en vue d’obtenir des offres plus attractives. Utilisez-les ensuite comme arguments de négociation, y compris auprès de votre établissement bancaire habituel.  

La délégation d’assurance emprunteur peut réduire son coût de 10 à 50 %. Par exemple, sur un prêt de 200 000 € sur 20 ans, passer d'une assurance à 45 € mensuels à une offre à 25 € représente 4 800 € d'économies. Certaines banques peuvent améliorer leurs conditions en échange de contreparties, comme la domiciliation des revenus ou encore la souscription de produits d'épargne ou d'une assurance habitation. Une réduction de 0,10 point sur votre taux compense souvent largement ces frais additionnels.