Investissement locatif : quelle fiscalité pour louer un logement neuf ?

Pour louer un logement neuf vide, 2 régimes fiscaux

C’est dans la catégorie « revenus fonciers » que vous devrez déclarer vos gains liés à la location de votre logement neuf. Deux régimes vous sont applicables : 

1. Le régime micro-foncier : si les loyers que vous percez chaque année sont inférieur à 15 000 € pour votre foyer fiscal et que votre logement ne bénéficie pas d’un régime particulier (comme le dispositif Pinel), vous devrez reporter vos gains en case 4BE de la déclaration de revenus. Un abattement forfaitaire automatique à hauteur de 30% vous est appliqué sur ce montant, il correspond aux charges que vous avez payé dans l’année. De fait, vous ne pourrez déduire aucune charge, et ce, même si elles s’élèvent à plus de 30% de vos revenus.
2. Le régime réel : si vos revenus liés à la location de votre logement neuf sont supérieurs à 15 000 € par an, vous dépendez du régime réel. Vous devrez donc déclarer vos revenus non pas sur votre déclaration classique mais sur une déclaration de revenus foncier (n°2044), qui devra être jointe. Elle vous permettra de déterminer votre résultat foncier net imposable, après déduction de vos charges.

Pour la location d'un logement neuf meublé, même principe

Du côté des logements loués meublés, vous avez deux cas de figure :

1. Le régime micro-bic : celui-ci ne s’applique que si vos recettes annuelles liées à la location de votre logement neuf meublé sont inférieures à 70 000 €. C’est le plus simple pour les loueurs occasionnels, autrement dit les particuliers qui louent un logement meublé. Dans ce cas, vous devrez porter le montant de vos gains sur une déclaration complémentaire via le formulaire 2042 C pro. Sous ce régime, vous bénéficierez d’un abattement forfaitaire automatique de 50%.
2. Le régime réel : dans le cas du régime réel, pour les locations meublées, il y a deux cas de figure : soit vos revenus sont inférieurs à 70 000 € mais vous faites le choix de dépendre de ce régime fiscal ; soit vos revenus sont supérieurs à 70 000 € et il s’applique automatiquement. L’avantage de celui-ci est que vous pouvez déduire l’ensemble de vos charges de vos impôts, en les portant sur la déclaration de revenus. Sachez que vous devez faire une déclaration annexe à votre déclaration de revenus classique, il s’agit de la déclaration professionnelle n°2031-SD.

VIDEO : Les avantages de la location dans l'immobilier neuf

Attention si vous bénéficiez du dispositif Pinel !

Si vous avez acheté votre logement neuf grâce au dispositif Pinel, vous êtes tenu de le louer un minimum de temps pour bénéficier de sa défiscalisation. En fonction de la durée de la mise en location (6, 9 ou 12 ans), vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 %. Comme pour toute déclaration d’impôt, c’est l’année suivante de la livraison de votre bien immobilier que vous signalerez cela. Vous devrez joindre cette information tous les ans. Voici la marche à suivre :

• Lors de la première année de déclaration suite à votre investissement (donc la première année pendant laquelle vous bénéficiez du dispositif Pinel), vous devez fournir l’imprimé 2044 EB, sur lequel vous inscrirez les caractéristiques de votre bien et la durée de votre engagement (6 ans de location, par exemple).
• Avec le formulaire 2044 ou 2044 SPE, vous devrez faire votre bilan foncier Pinel. Celui-ci devra comprendre vos revenus mais également vos charges déductibles (taxe foncière, charges de copropriété…).
• Une fois ce bilan foncier effectué, vous devez le reporter dans votre déclaration annuelle de revenus.
• Enfin, vous renseignerez le montant de la réduction de votre impôt (qui dépend de votre engagement locatif Pinel, exemple, 12% si vous vous engagez à louer 6 ans) dans votre déclaration annuelle de revenus.