Le SAV de l’immo : peut-on faire annuler un achat en VEFA ?

Louis Duchesne 30 nov 2023
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L’acquisition d’un bien immobilier en état futur d’achèvement (VEFA) est un projet passionnant, exigeant toutefois mûre réflexion ! Que faire si vous avez le sentiment de vous être engagé trop vite ? Différentes possibilités existent pour procéder à l’annulation de la vente. Ci-dessous les différents recours à votre disposition.

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Un couple devant un ordinateur
Découvrez si vous pouvez faire annuler un achat en VEFA. Et si oui, quelle est la marche à suivre ? © Getty
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Exercer son droit légal de rétractation

Dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), l’acquéreur signe tout d’abord un contrat de réservation avec le promoteur ou le constructeur. Le document signé est ensuite envoyé par le promoteur au futur acheteur par courrier recommandé avec accusé de réception.

À ce stade, il est encore possible de vous désengager de la transaction assez facilement, en exerçant votre droit légal de rétractation. L’acheteur dispose en effet d’un délai de 10 jours calendaires à partir du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée notifiant le contrat – ou sa remise en main propre. 

Pour annuler la vente pendant ce délai, l’acheteur doit notifier sa renonciation au vendeur. Elle doit être effectuée par lettre recommandée avec avis de réception. Elle peut également être remise en main propre au promoteur, contre récépissé. 

Si la rétractation est exercée dans les délais impartis, le promoteur est tenu de rembourser intégralement le dépôt de garantie versé par l’acheteur. Il dispose d’un délai de trois mois à compter de la notification de la rétractation pour accomplir cette formalité. 

Vous ressentez encore une hésitation sur votre projet d’acquisition de logement neuf ? Dix jours peuvent passer très vite ! Le respect des délais et des procédures sera crucial pour vous rétracter. 

Quand s’achève le délai de rétractation VEFA ?

Si le dernier jour du droit de rétractation tombe un jour férié, un samedi ou un dimanche, le délai est automatiquement prolongé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.

Refus de prêt immobilier et autres conditions suspensives

Le contrat de réservation VEFA spécifie généralement que l’acheteur va recourir à un emprunt pour acquérir son bien. Il accorde à l’acheteur un délai pour l’obtenir, d’au moins 30 jours. En pratique, il s’étend souvent à 45 ou 60 jours, au vu du temps mis par les institutions bancaires pour émettre leurs offres. 

Cette clause constitue une condition suspensive : si le prêt est refusé, la vente est annulée et l’acheteur n’a plus aucune obligation financière envers le vendeur. Même si un dépôt de garantie a été versé, le vendeur est dans l’obligation de le restituer intégralement, sans retenue ni indemnité.

Les conditions suspensives détaillent précisément les modalités de leur activation. Concernant le refus de prêt, cela inclut souvent des éléments tels que le montant du prêt sollicité, le taux envisagé, et surtout le nombre minimal de banques à solliciter pour justifier d’un refus.

En plus du financement, d’autres conditions spécifiques peuvent être négociées selon la situation de l’acheteur :

  • Obtention du permis de construire : si le promoteur n’obtient pas le permis de construire, la vente est automatiquement annulée.
  • Vente préalable d’un bien : certains acquéreurs envisagent de financer l’achat d’un logement neuf par la vente d’un bien existant.

Contrat de vente et délai de réflexion

Si le contrat de vente n’a pas été précédé d’un contrat de réservation, l’acheteur d’un bien immobilier neuf dispose d’un délai de réflexion de 10 jours après son passage devant le notaire. 

Relever un manquement du promoteur ou une erreur

Au-delà du délai de rétractation, et à moins de faire appliquer une condition suspensive, l’annulation d’une procédure VEFA devient plus difficile pour l’acquéreur.

S’il souhaite annuler la procédure après la signature du contrat de vente, l’acheteur devra prouver le non-respect de ses engagements par le promoteur. Il pourra notamment s’appuyer :

  • Sur d’éventuels défauts du bien (vices cachés, retards non justifiés…).
  • Sur une erreur de formalisme parmi les clauses obligatoires du contrat, comme les dates de livraison ou la garantie d’achèvement des travaux.

D’autres possibilités d’annulation sont enfin prévues par la loi. Elles incluent :

  • Un dépassement d’au moins 5 % du prix final du contrat de vente par rapport au montant dans le contrat de réservation ;
  • Une estimation de la valeur du bien inférieure d’au moins 10 % à celle indiquée dans le contrat de réservation ;
  • Une modification des matériaux utilisés, entraînant une baisse de la valeur du bien.
  • L’abandon d’équipements ou installations prévues à la réservation, comme un espace vert.

L’annulation d’un achat en VEFA repose sur le respect de délais et conditions précises. Vous souhaitez mettre un terme à votre projet ? Plus vous tardez à engager les démarches nécessaires, et plus vous rencontrerez des difficultés importantes.

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