Acheter un logement en VEFA se différencie notamment par son financement. Celui-ci se fait par palier, en fonction de l’avancement des travaux de construction de votre futur bien. Voici tout ce que vous devez savoir sur les appels de fonds dans l’immobilier neuf.
Sommaire
Quels sont les versements à effectuer lors d’un achat VEFA ?
Lorsque vous achetez un bien immobilier neuf en VEFA (Vente en l'Etat Futur d'Achèvement), le principe est que vous achetez un logement qui n’est pas encore construit. Le promoteur ne peut pas vous demander de payer la totalité du prix lors de la signature du contrat de réservation. Le paiement d’un logement neuf est effectué en plusieurs étapes. Vous devez impérativement connaître les dates des différents appels de fonds pour ne pas être pris au dépourvu le moment venu. Dans le cadre d’un achat sur plan, le contrat de vente doit indiquer le montant total dû, les modalités de paiement et les différentes étapes correspondant à l’échelonnement de ce dernier. Il doit également mentionner les caractéristiques du logement neuf (surface, nombre de pièces…), la date à laquelle vous devrez signer le contrat définitif chez le notaire, ainsi que les conditions vous permettant de renoncer à l’achat. Lors de la signature du contrat de réservation, vous devez seulement verser un dépôt de garantie, calculé en fonction du délai prévisionnel de signature de la vente. Il représente 5 % du prix du bien si le délai de signature de l’acte de vente est d’un an, 2 % si le délai est compris entre 1 et 2 ans. Si l'acte de vente est signé au-delà de 2 ans, aucun dépôt de garantie ne peut vous être réclamé.
Ensuite, vous devrez débloquer les fonds selon cet échéancier :
- 35 % du prix total du bien lors de l’achèvement des fondations.
- 70 % du prix total du bien lors de la mise hors d’eau
- 95 % du prix total lors de l’achèvement des travaux.
- Les 5 % restants sont versés lors de la visite de livraison, si vous n’émettez pas des réserves sur votre logement.
Les pourcentages ci-dessus sont les montants maximums qui peuvent être demandés par votre constructeur selon l’avancement des travaux et prévus par le Code de la Construction. Les échéanciers peuvent cependant différer selon les promoteurs immobiliers, mais sans jamais dépasser les pourcentages établis par la législation.
Les appels de fonds avec un crédit immobilier, comment cela se déroule ?
Si vous achetez votre bien immobilier neuf en contractant un crédit immobilier auprès d’une banque, vous devez sûrement vous demander comment le financement se passe. Dans le cadre d’un achat en VEFA, les mensualités vont se baser sur l’avancement des travaux et donc sur l’échéancier de déblocage de fonds prévu par le promoteur immobilier. Les sommes dues peuvent donc varier d’une période à l’autre, en fonction de l’étape de construction.
Attention cependant, une différence existe dans l’achat neuf : les intérêts intercalaires. Le paiement des intérêts se fait en effet en fonction des sommes débloquées, qui, vous l'aurez compris, peuvent changer d'un mois à l'autre, d'un trimestre à l'autre. Il vous sera donc possible de les payer mensuellement ou de les reporter en totalité à la livraison du logement.
Les appels de fonds vont vous être envoyés par le notaire de votre promoteur immobilier et doivent se faire sous quinze jours pour débloquer la somme, soit par virement bancaire, soit via un bon de décaissement, qui donnera l’autorisation à votre banque de virer les sommes demandées.
Et si j’achète un bien neuf déjà terminé ?
Si vous décidez d’acheter un bien immobilier neuf déjà construit, les appels de fonds ne vous concerneront pas, vous aurez à négocier un crédit immobilier classique, comme ceux pratiqués dans la vente d’immobilier ancien. Cependant, rassurez-vous, si le logement a moins de 5 ans et qu'il n'a jamais été habité, il est considéré comme neuf, et vous bénéficierez des taux de frais de notaire moins onéreux (2 à 3 % du prix total du bien contre 7 à 8 % dans l'ancien).
Notez également que vous pouvez très bien commencer à rembourser votre crédit à la livraison du bien et ce même s’il est en construction. C’est une option à négocier avec votre banque. Si vous procédez de cette manière, vous devrez payer les intérêts intercalaires avant la livraison du bien, il vous sera impossible de commencer à les régler après.
Le promoteur ne peut réclamer aucune somme avant la signature du contrat de réservation.
Vous pouvez visiter le chantier avant chaque appel de fonds
Dans le cadre d’un achat en VEFA, deux visites sont obligatoirement prévues par le promoteur : la visite cloison et la visite de livraison. La première, qui permet de vérifier le bon avancement des travaux, a généralement lieu entre 6 et 9 mois avant la visite de livraison. Lors de cette dernière, vous recevrez un procès-verbal sur lequel vous pouvez inscrire vos éventuelles retenues sur les travaux réalisés. A cette étape, vous pouvez refuser la livraison ou l’accepter sous réserve de réparations. En dehors de ceux deux visites de chantier obligatoires, vous pouvez demander au promoteur de visiter votre chantier avant chaque appel de fonds. Ces visites vous permettront de vérifier que les appels de fonds sont justifiés par rapport à l’avancement des travaux. Précisons que l’Article L231-3 du Code de la Construction et de l’Habitation précise que le promoteur ne peut pas vous refuser ces visites avant chaque appel de fonds.
