Appels de fonds VEFA : quel calendrier ?

Lorsque vous achetez un bien immobilier neuf en VEFA (Vente en l'Etat Futur d'Achèvement), le principe est que vous achetez un logement qui n’est pas encore construit. Le promoteur ne peut pas vous demander de payer la totalité du prix lors de la signature du contrat de réservation.

Le paiement d’un logement neuf est effectué en plusieurs étapes. Vous devez impérativement connaître les dates des différents appels de fonds VEFA pour ne pas être pris au dépourvu le moment venu.

Dans le cadre d’un achat sur plan, le contrat de vente doit indiquer :

• Le montant total dû.
• Les modalités de paiement.
• Les caractéristiques du logement neuf (surface, nombre de pièces…).
• La date à laquelle vous devrez signer le contrat définitif chez le notaire.
• Les conditions vous permettant de renoncer à l’achat.
• Les différents appels de fonds VEFA.

Lors de la signature du contrat de réservation, vous devez seulement verser un dépôt de garantie, calculé en fonction du délai prévisionnel de signature de la vente. Il représente au maximum 5 % du prix du bien si le délai de signature de l’acte de vente est d’un an, ou 2 % si le délai est compris entre 1 et 2 ans. Si l'acte de vente est signé au-delà de 2 ans, aucun dépôt de garantie ne peut vous être réclamé.

Ensuite, vous devrez débloquer les fonds selon cet échéancier :

• 35 % du prix total du bien lors de l’achèvement des fondations.
• 70 % du prix total du bien lors de la mise hors d’eau
• 95 % du prix total lors de l’achèvement des travaux.
• Les 5 % restants sont versés lors de la visite de livraison, si vous n’émettez pas des réserves sur votre logement.

Si vous achetez votre bien immobilier neuf en contractant un crédit immobilier auprès d’une banque, vous devez sûrement vous demander comment le financement se passe. Dans le cadre d’un achat en VEFA, les mensualités vont se baser sur l’avancement des travaux et donc sur l’échéancier des appels de fonds VEFA prévus par le promoteur immobilier. Les sommes dues peuvent donc varier d’une période à l’autre, en fonction de l’étape de construction.

Attention cependant, une différence existe dans l’achat neuf : les intérêts intercalaires. Le paiement des intérêts se fait en effet en fonction des sommes débloquées, qui, vous l'aurez compris, peuvent changer d'un mois à l'autre, d'un trimestre à l'autre. Il vous sera donc possible de les payer mensuellement ou de les reporter en totalité à la livraison du logement.

Les appels de fonds VEFA vont vous être envoyés par le notaire de votre promoteur immobilier et doivent se faire sous quinze jours pour débloquer la somme :

• Soit par virement bancaire.
• Soit via un bon de décaissement, qui donnera l’autorisation à votre banque de virer les sommes demandées.

Si vous achetez un bien immobilier neuf déjà construit, les appels de fonds VEFA ne vous concernent pas. Vous aurez à négocier un crédit immobilier classique, comme ceux pratiqués dans la vente d’immobilier ancien. Cependant, rassurez-vous : si le logement a moins de 5 ans et n'a jamais été habité, il est toujours considéré comme neuf. Vous bénéficierez des taux de frais de notaire moins onéreux (2 à 3 % du prix total du bien contre 7 à 8 % dans l'ancien).

Notez également que vous pouvez très bien commencer à rembourser votre crédit avant la livraison du bien, même s’il est en construction. C’est une option à négocier avec votre banque. Si vous procédez de cette manière, vous devrez payer les intérêts intercalaires avant la livraison du bien : il vous sera impossible de commencer à les régler après.

Dans le cadre d’un achat en VEFA, deux visites sont obligatoirement prévues par le promoteur : la visite cloison et la visite de livraison.

La première, qui permet de vérifier le bon avancement des travaux, a généralement lieu 6 à 9 mois avant la visite de livraison. Lors de cette dernière, vous recevrez un procès-verbal sur lequel vous pouvez inscrire vos éventuelles retenues sur les travaux réalisés.

À cette étape, vous pouvez refuser la livraison ou l’accepter sous réserve de réparations. En dehors de ceux deux visites de chantier obligatoires, vous pouvez demander au promoteur de visiter votre chantier avant chacun des appels de fonds VEFA. Ces visites vous permettront de vérifier que les appels de fonds sont justifiés par rapport à l’avancement des travaux. Précisons que l’Article L231-3 du Code de la Construction et de l’Habitation précise que le promoteur ne peut pas vous refuser ces visites avant chaque appel de fonds.