Investissement neuf : quels frais de notaire prévoir ?

Pour estimer les frais de notaire de votre investissement neuf, appliquez une fourchette de 2 à 3 % au prix TTC du logement. Vous achetez un appartement neuf à 250 000 € ? Prévoyez entre 5 000 et 7 500 € de frais de notaire, contre 17 500 à 20 000 € environ dans l’ancien. L’économie peut donc dépasser 10 000 €.

Attention, cette enveloppe couvre uniquement les frais liés à l’acquisition. Les frais de dossier du prêt, la garantie bancaire ou encore les éventuels honoraires d’un courtier s’ajoutent à votre budget. Quant au montant définitif, il dépend des taxes, des émoluments et des formalités propres à la vente. Le bon réflexe ? Demander une estimation au notaire dès que vous connaissez le prix du bien.

Lorsque vous réglez les frais de notaire, toute la somme ne revient pas au professionnel. Une grande partie correspond à des impôts et des taxes qu’il collecte avant de les reverser à l’État et aux collectivités. C’est pourquoi on parle plutôt de frais d’acquisition.

Ces frais se répartissent en quatre postes :

• les émoluments, qui rémunèrent le notaire pour la rédaction de l’acte de vente et ses conseils selon un tarif réglementé ;
• les formalités nécessaires à l’enregistrement de la vente et à la publicité foncière ;
• les débours, c’est-à-dire les sommes avancées par le notaire pour obtenir des documents ou rémunérer certains intervenants ;
• les impôts et les taxes, dont la taxe de publicité foncière et la contribution de sécurité immobilière.

Les émoluments et certaines formalités sont soumis à la TVA. En revanche, vous n’avez pas 20 % à ajouter au prix de votre logement neuf au moment de signer. La TVA immobilière est déjà comprise dans le prix TTC affiché par le promoteur.

Pour un investisseur qui achète dans le neuf, les frais de notaire sont principalement allégés par la baisse de la taxe de publicité foncière, fixée à 0,715 % du prix de vente. Dans l’ancien, le taux global atteint 5,81 %, voire 6,32 % dans la plupart des départements jusqu’au 31 mars 2028. C’est cette différence fiscale qui réduit la facture.

Pour autant, le notaire n’est pas moins rémunéré parce que le logement est neuf. Ses émoluments, le coût des formalités et les débours suivent les mêmes règles que dans l’ancien. Lorsque l’on parle de « frais de notaire réduits », c’est donc bien la part des taxes qui diminue, et non le travail du professionnel.

Tous les logements récents n’ouvrent pas automatiquement droit aux frais réduits. Deux conditions doivent être réunies : la vente doit être soumise à la TVA sur le prix total et porter sur un immeuble neuf ou un terrain à bâtir. Le vendeur est donc, le plus souvent, un professionnel assujetti à la TVA, comme un promoteur, un constructeur ou un marchand de biens.

Le taux réduit peut notamment s’appliquer :

• à un logement acheté sur plan en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) ;
• à un logement achevé depuis moins de cinq ans et qui n’a encore jamais été habité ;
• à un immeuble ayant fait l’objet d’une rénovation lourde, fiscalement assimilée à une reconstruction ;
• à un terrain à bâtir lorsque la vente est soumise à la TVA sur le prix total.

À l’inverse, un appartement récent revendu par un particulier relève le plus souvent des frais classiques, même s’il a moins de cinq ans. Avant d’intégrer les 2 à 3 % à votre plan de financement, vérifiez donc avec le notaire que la vente remplit bien les conditions du taux réduit.

Pour un achat en VEFA, le contrat de réservation peut être signé directement avec le promoteur. L’acte authentique de vente nécessite ensuite l’intervention d’un notaire. Il vérifie les documents, sécurise la transaction et publie la vente afin d’officialiser votre droit de propriété.

Le promoteur vous proposera souvent son propre notaire, mais vous pouvez choisir le vôtre. Les deux professionnels se partageront alors les émoluments prévus pour la vente. Vous ne paierez pas deux fois. Votre notaire pourra relire les documents, contrôler les garanties de la VEFA et répondre à vos questions avant la signature définitive.